아는 만큼 준비한 만큼 돈되는 절세방법<1>

미국에서는 사람이 피할 수 없는 두 가지를 죽음과 세금이라고 한다. 특히 대다수의 미국인에게 재산목록 1호인 집을 가지고 있을 경우 절세 방법은 필수적이다. 반면 미국에서는 세법을 통해 시민들의 주택 구입과 소유를 돕기 위해 많은 감세 혜택을 제공하고 있다. 준비를 하고 미리 계획하면 상당한 감세 혜택을 볼 수 있지만 반면 불필요한 세금을 내면서 힘겹게 번 돈을 낭비할 수도 있다. 오는 4월15일 마감하는 2005년 세금보고를 앞두고 주택 소유주들이 알아두고 대처하면 유익한 주요 부동산 관련 절세 방법을 2회에 걸쳐 알아본다. 개개인의 정확한 공제 범위와 액수는 공인회계사와의 상담이 반드시 필요하다.

2차 모기지·에퀴티 론 등도 공제대상
직장 옮기고 이사했을 경우 이사비도 포함
모기지론에 들어가는 ‘포인트’ 비용도 가능

▲대다수의 주택 소유주에게 가장 큰 공제 항목이 되는 모기지 이자 공제의 경우 1차 모기지는 물론 2차, 에퀴티 론 등 대출액수까지 세금 공제를 받을 수 있다. 렌더로부터 받는 이자 지불 액수에 대한 고지서를 참조하면 된다.
▲거주용 주택이 아닌 휴가용 주택도 조건이 충족되면 모기지 이자 공제 혜택을 받을 수 있다. 단 거주용과 휴가용 주택의 합친 모지기 액수가 100만달러를 넘으면 안되며 합친 에퀴티론은 10만달러가 넘으면 안 된다. 또 휴가용 주택의 임대일 제한 규정을 준수해야 한다.
▲소유주의 거주용 주택에 지불되는 연방정부를 제외한 카운티나 시정부 재산세 역시 세금 공제 혜택을 받을 수 있다.
▲재융자(refinancing loan)를 얻으면서 지불한 포인트 비용은 대출 상환기간에 걸쳐서 분할 공제를 받을 수 있다. 구입 연도에 전액 공제를 할 수 없다. 예로 30년 모기지를 재융자하는데 1,000달러 비용이 들었다면 30년간 매년 33달러33센트를 공제할 수 있다.
▲거주용 주택(principal residence)의 모기지론에 들어가는 각종 비용인 ‘포인트’(point)에 대해 세금 공제 혜택을 받을 수 있다. 주택 소유주들이 세금 보고시 가장 많이 공제를 하지 않은 것이 포인트 비용이다. 이들 비용은 주택을 구입한 연도의 세금 보고시 이자 공제(itemized interest deduction) 혜택을 받을 수 있다. 1포인트는 대출액수의 1%에 해당된다. 만약 모기지 렌더가 지난 1월에 보낸 이자 지불액수를 명시한 폼 1098에 이 액수가 명시되지 않아도 본인이 직접 세금보고 양식 스케줄 A에서 공제하면 된다. 포인트로 지불된 액수는 주택 구입 시 작성한 모기지 클로징 계약서에 명시돼 있다.
포인트 공제의 경우 주의할 점은 거주용 주택 구입에 따른 포인트만 공제할 수 있으며 공제할 수 있는 포인트는 다운페이먼트 액수를 상회할 수 없다.
▲지난해 직장을 옮기고 이사까지 했다면 이사경비를 공제 받을 수 있다. 주택은 샀거나 렌트할 경우 모두 해당된다. 단 혜택을 받으려면 예전 거주지에서 새 직장으로의 거리가 현재보다 최소한 50마일 이상 더 멀어야 한다. 새 집에서 새 직장까지의 거리는 상관없다. 추가로 1년(52주) 중 새 직장에서 최소한 39주 이상 근무했어야 한다.
▲소유하고 있는 주택을 팔거나 재융자하면서 지불한 선지불 페널티(prepayment penalty)도 세금보고 양식 스케줄 A에서 공제혜택을 받을 수 있다. 렌더가 폼 1098에 선지불 페널티 액수를 포함시켰는지 확인해야 한다.
▲첫 모기지 재융자는 해당되지 않지만 두 번이나 세 번째, 그 이후부터는 세금공제를 하지 않은 이전 모기지의 경비를 재융자한 해당연도에 공제 받을 수 있다. 예로 재융자 하기 전의 모기지 비용으로 1,000달러가 있었는데 이를 재융자하면서 갚았다면 이 1,000달러에 대한 공제를 재융자를 받은 해의 세금보고에 포함시킬 수 있다.
▲주택을 구입했거나 팔 때 구입 시기에 따라 부동산세 등을 전주인과 나눠 내는 것을 비례 배분(pro-rate payment)한다고 한다. 이럴 경우 전 주인이 부동산세를 이미 지불했어도 새 주인이 지불하는 부동산세 등 지출 부분에 대해 공제를 받을 수 있다. 전 주인으로부터 모기지를 인수(assuming mortgage)할 경우 발생하는 비례 배분 모기지 이자나 페이먼트도 공제 대상에 포함된다.
▲일부 주에서는 2006년 내야 할 재산세 등을 2005년에 미리 낼 수 있도록 허용하고 있다. 따라서 2006년에 내야 하는 재산세를 지난해 12월31일까지 지불했다면 2005년 세금보고 시 공제혜택을 받을 수 있다. 또 모기지 계약서가 금지하고 있지 않으면 모기지 이자나 페이먼트도 미리 낼 수 있다. 단 연 수입이 10만달러 이상 소득자의 경우 회계사와의 상담이 필요하다.
▲재산세를 보통처럼 1년에 두 번씩 내지 않고 렌더를 통해 매달 지불할 경우 렌더가 2005년에 내야 할 모든 재산세를 제때 납부했는지 확인해야 한다. 일부 렌더는 한두 달치의 재산세를 제때 내지 않는 실수를 범하기도 한다. 렌더를 통해 12개월치 재산세를 냈어도 실제로 정부에 지불된 재산세 액수만을 공제할 수 있기 때문이다.
▲주택 소유주와는 별개로 토지 주인이 따로 있어 이에 대한 리스 페이먼트를 내고 있다면 이 역시 공제대상이다. 단 첫째, 리스 기간이 최소한 15년 이상(재계약 기간 포함)돼야 하는 등 일부 조건을 충족해야 한다.

조환동 객원기자