케니 김

올해 부동산 시장 향방(1)

캘리포니아 부도안협회(CAR)의 레슬리 애플톤 영 경제자문 의장은 과거 20~35년간 미 경제자료들과 최근 2~3년간의 집중적인 경제 진행 상황들을 토대로 ‘2006년의 부동산 시장 전망’을 내놨다.
레슬리가 공개한 자료들에서는 미래의 부동산 시장이 처할 부정적인 측면과 함께 긍정적인 측면을 동시에 밝히고 있는데, 그래도 결론을 내리는 부분에서는 주택시장이 몰락하지는 않을 것으로 말하고 있고, 주택가격의 상승 하락에 영향을 미칠 요소들에 대한 자세한 자료들을 제시하여 결말을 짓고 있다.
여기서 부정적인 요소들과 긍정적인 요소들을 각기 따로 떼어놓고 살펴보게 될 때는 “아~ 완전히 하락 하겠구나!”라거나 또는 “아~ 여전히 상승세구나!”라는 ‘흑백’ 판단의 순간적인 착각이 동시에 들기도 하므로 양쪽의 모든 사실들을 눈여겨 판단하는 주의가 요구되겠다.
긍정적인 청신호 요소들은 다음편(2)에서 거론하기로 하고 먼저 부정적인 위험 요소들을 살펴보자면 2005년 8월 인플레는 3.6%로 소비자 물가지수가 올해에는 예상보다 좀 더 높아질 것이라는 불안이 증폭되고 있고 이에 따라 2005년 2월과 6월 5.75% 정도이던 30년 고정 모기지 금리는 올해에 6.5% 정도가 될 것으로 예상된다.
또한 2년 전에 비해 2배 이상으로 훨씬 넘게 치솟은 오일가격의 상승, 제로 다운페이먼트 및 이자 온리(Interest-only) 등의 위험한 모기지 융자의 대폭적인 증가와 더불어 느리게 늘어나는 홈에퀴티, 그리고 정부예산 부족 증가와 외국인 투자가들의 미국 이탈, 소비자 지수의 예상치 저하와 일자리 창출의 저조 및 기타 장애요소들의 증가 등을 위험부담 요소로 크게 꼽고 있다.
그리고 ‘단독주택 구매자 : 타운홈, 콘도구매자’의 비율은 지난 97년도의 82:14(%)의 비율에서 2005년에는 72:20의 비율로 타운홈과 콘도구매자들이 늘어났고 고정이자와 변동이자 신청자의 비율도 1998년도의 91:7의 비율에서 2005년에는 52:40로 변동이자 신청자의 비율이 크게 늘어났음을 상기시켰다.
즉 주택가격이 크게 상승됨에 따라 단독주택의 구입이 크게 줄고, 주택구입 능력지수도 1997년의 ‘미국전체 55%, 캘리포니아 44%’에서 2005년에는 ‘미국전체 49%, 캘리포니아 16%’로 크게 낮아져 변동이자율로의 주택 구입율이 크게 늘어났고, 상대적으로 주택가격이 높은 캘리포니아는 주택구입 능력지수가 뚝 떨어져 주택 구매력이 낮아지고 있음을 말하고 있다.
한편 가구당 수입액은 1998년도의 경우 미 전국 평균은 3만8,000달러, 캘리포니아는 4만달러에서 2005년에는 전국이 4만5,000달러, 캘리포니아가 5만달러로 주택가 상승에 비해서 매우 미비하게 증가했으며 주택보유율은 1998년의 경우 전국 66%, 캘리포니아 56%에서 2005년에는 각각 69% 60%로 미비한 변화를 나타냈다.
2006년 단독주택의 예상 거래량은 미 전체가 3.1%로 감소하고, 캘리포니아는 2% 정도 줄 것으로 예상되며 30년 고정 모기지 금리는 2005년의 5.8%에서 6.4%로, 1년 변동 금리 (ARM)는 4.4%에서 5.1% 정도가 될 것으로 예측했다.


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