■토지수용권에 대처하기
힘겨운 이민생활에서 어렵게 마련한 보금자리. 그러나 어느 날 갑자기 정부가 보금자리를 강제로 구입하겠다고 할 때 청천벽력이 따로 없다. 정부의 토지수용권(Eminent Domain)은 미 헌법에도 보장된 정부의 고유권한이다. 자신의 부동산에 대한 토지수용권 통지를 받았을 때 어떻게 대처해야 하고 자신의 이익을 최대한 높이는 방법에 대해 알아본다.
혼자 우왕좌왕 하다간 시간·돈 모두 손해
변호사 고용 정부와 재협상-소송 절차 밟도록
통상 정부 오퍼보다 20~50% 높은 보상 가능
당사자들과 연합소송·시위 통한 압력도 방법
정부의 권한 및 가주 내 토지수용권 현황
헌법에 보장된 정부의 고유 권한인 토지수용권에 따라 연방·주·카운티·시 정부는 공공이익을 위해 필요하다면 보상을 통해 개인의 소유권 및 사용권을 소유자로부터 강제로 취득할 수 있다. 단 소유자에게는 그에 상응하는 보상을 하면 된다.
토지수용권의 대상은 개인 주택과 아파트는 물론 상가까지도 포함된다.
남가주의 경우 LA 통합교육구(LAUSD)가 150개의 신규 학교를 건설하기 위해 LA 한인타운을 비롯한 곳곳에서 수천 채의 주택과 아파트, 상가를 강제로 취득하는 과정을 추진중이다. 캘리포니아주 교통국(Caltran)도 405 고속도로 구간의 카풀레인 확장, 101과 215 고속도로 램프 확장공사 등을 위해 주변 토지와 상가, 주택들을 강제로 취득하고 있다.
학교나 고속도로 등의 명확한 공공이익을 위한 토지수용권 외에도 별도로 정부기관은 경제 재개발을 이유로 개인 부동산을 취득할 수 있는 권한이 있다. 그러나 캘리포니아주를 비롯해 미국 9개 주는 특정지역의 재개발을 위해 토지를 강제 취득할 경우에 한해 해당 지역이 황폐(blight) 지역이라는 것을 법원에 증명해야 한다.
토지수용권 절차
토지수용권 절차는 다음과 같다. 먼저 교육구, 교통국, 재개발공사나 시의회 등 정부기관이 공공 목적을 위해 필요하다고 판단하는 부지 선정에 나선다. 두 번째로 부지의 소유주에게 해당 부지가 특정 공공 목적을 위해 필요하다고 판정돼 토지수용권에 들어간다는 내용의 공문이 나간다. 세 번째로 이 부동산에 대한 감정이 이뤄진 후 부동산 소유주에게 매입 가격 오퍼가 나간다.
만약 소유주가 오퍼 가격을 거부할 경우 정부기관은 소송을 하게 되는데 이럴 경우 양측은 각각 따로 감정을 하게 되고 결과를 법원에 제출해야 한다. 여기에서 감정은 재융자를 위해 200달러를 지불하고 받는 간단한 1페이지 분량의 감정이 아닌 20페이지에서 많게는 100페이지 분량의 자세한 감정으로 감정가만 2,000달러에서 4,000달러가 소요된다.
토지수용권 소송이 실제로 소송까지 가기까지에는 1년까지 소요될 수도 있는데 이럴 경우 1년 전에 실시돼 현 시세와 거리가 먼 감정 보고서를 토대로 소송에 들어가야 할 경우가 발생한다. 이래저래 부동산 소유주만 자비 부담이 생기는 등 손해를 보는 것이다.
법적 소송
정부의 오퍼가격을 거부할 경우 법적 소송이 필연적이므로 토지수용권을 전문으로 취급하는 변호사를 고용하는 것이 현명하다. 변호사를 고용할 경우 시간당으로 지불하는 것도 한 방법이기는 하지만 컨틴젠시로 고용하는 것이 현명하다. 즉 변호사가 정부의 첫 번째 오퍼보다 더 많은 오퍼를 받아낼 경우 차이의 얼마를 변호사가 가져가는 것으로 일단 돈을 지급해야하는 부담에서 벗어날 수 있기 때문이다.
극히 예외적이기는 하지만 소송을 통해 자신의 부동산을 처분하지 않아도 되는 경우가 발생한다. 그러나 현실적으로는 소송을 통해 정부의 오퍼보다 높은 가격을 받아내는 것이 관권이다. 토지수용권 전문 변호팀은 정부쪽 감정 보고서를 면밀하게 검토한 후 문제점을 찾아내는 전문지식이 있어 통상적으로 정부 오퍼보다 적게는 20%에서 많게는 50%까지 더 보상을 받아준다. 토지수용권 대상에 포함된 주택소유주나 상가 임대주들이 연합해서 변호인을 채용하는 것도 변호사비를 줄이는 좋은 방법이고 강화된 입지에서 정부와 협상할 수 있다.
전문가들은 영어에 미숙한 이민자들이 토지수용권 통지를 받을 경우 당황해서 정부에 끌려 다니다가 재정적으로 손해를 보는 경우가 많다며 반드시 자신의 부동산 에이전트나 변호사, 공인회계사 등 관련 전문가들과 상의를 할 것을 권하고 있다. 또 정부도 실수를 할 수 있고 정부의 오퍼가 낮다고 판단할 경우 절대로 이에 응하지 않고 법적으로 협상을 할 것을 권하고 있다. 혼자서 정부와 대처하는 것보다는 해당 소유주들과 함께 연합 소송을 하는 것은 물론 정부를 상대로 시위를 하는 등 압력을 넣는 것도 좋은 방법이다.
조환동 객원기자
