재정사정이 갑자기 나빠져 모기지 페이먼트를 못내는 경우가 생기더라도 공황상태에 빠질이유는 없다. 당황하지 말고 모기지 회사에 구제 절차를 협의하면 해결의 방안이 마련된다.

살다보면 예상치 못한 일이 생길 수 있는 법. 만약 모진 질병에 걸렸거나 2006년중에 소득이 급감하는 일이 발생했다고 하자. 주택 모기지 페이먼트를 못낼 지경이라면 어떻게 해야할 것인가. 집이 차압돼 은행에 넘어가는 것을 멍하니 바라보고만 있어야 하는 것일까.집 페이먼트는 두 달 못 내면 곧바로 차압 절차에 들어간다.


지불유예·융자조정 등 다양한 구제 플랜
대다수 체납자 플랜 존재 몰라서 차압당해
구제 플랜 선택 순간 차압 절차 진행 정지

페이먼트 두달 연체했다고 집을 빼았기겠느냐고 오산을 하고 있었다면 나락에 떨어지는 것은 순식간이다. 체납 구제 조치를 취하지 않으면 두달 연체면 차압은 자동적인 수순이다.그러나 인생에는 누구에게나 굴곡이 있는 만큼, 다행히 모기지 페이먼트 납부에 이상이 생겼을 경우에 대비한 다양한 구제조치가 마련돼 있다. 페이먼트를 사정이 좋아질 때까지 연기해준다거나 기존의 융자 조건을 납부가 수월한 식으로 조정해 주는 식이다.
모기지 대출기관으로서도 차압되면 큰 손해를 보기 때문에 어려운 사정에 빠진 홈 오너를 도와 페이먼트를 나중에라도 하도록 하는 편이 낫다는 계산도 있다.
문제는 이런 구제 조치들이 여럿 있다는 사실 자체를 모르는 홈 오너들이 많다는 점. 한 조사에 의하면 모기지 체납으로 곤경에 처한 홈 오너의 61%가 구제 옵션들이 있다는 사실조차 모르고 있었다. 그러면 어떻게 심각한 상황을 풀어나갈 것인가. 그것은 변호사를 찾아가 파산 신청을 하는것도 아니고, 타이틀만 넘겨주면 모든 체납 관련 문제를 해결해주겠다고 꼬이는 사기꾼들에게 모기지를 넘겨주는 것도 아니다. 첫 번째이자 가장 믿을 수 있는 방법은 바로 매달 페이먼트를 내고 있는 모기지 회사에 전화를 거는 것. 페이먼트를 못 내게 된 개인 상황에 따라 다양한 처방이 제시된다.



■지불유예(forbearance)
매달 납부하게 돼 있는 페이먼트보다 적은 액수를 납부하게 하거나 아니면 개인 사정에 따라 아예 페이먼트를 내지 않아도 되도록 허용한다.

■추후완납(reinstatement)
현재 못내는 페이먼트를 미래 특정일에 한꺼번에 갚도록 허용하는 방식이다.

■추후변제(repayment)
모기지 기간을 연장하여 지금은 페이먼트의 일부분을 내고 나중에정상적인 페이먼트에 더 붙여서 갚도록 하는 방식.

■융자 조정(loan modification)
모기지 구좌의 기본적인 조건을 조정하는 방식.
예를 들어높은 이자율의 변동모기지를 감당할 수 있는 정도의 페이먼트를 내는 장기 고정 모기지로바꾸는 것이다. 밀린 페이먼트를 모두 쓸어 담아서 장기 고정 모기지로 전환함으로써 체납상황도 해결하고 페이먼트도 줄이게 된다.
홈 오너들이 매달 페이먼트를 내고 접촉하는 모기지 회사는 홈 오너의 모기지 증서를 소유하고 있는 투자기관이나 대출기관을 위해 페이먼트 수령이나 개별 구좌 관리 및 접촉을 대행해주는 회사인데, 최대 모기지 투자기관인 프레딕 맥과 패니 매, 그리고 최대 주택 융자보험사인 FHA는 최근 모기지회사들에게 차압을 줄이기 위해 체납자들을 적극 도울 것을강력히 권장하고 있다.
차압 한 건당 수만 달러를 손해보기 때문이다.
이상의 여러 가지 옵션들이 지향하는 목적은 한가지에 맞춰진다. 주택소유주가 구제 플랜을따르기로 합의함으로써 차압으로 가는 시한 폭탄의 초침을 멈추게 한다는 것. 구제 조치를 취하지 않았더라면 자동적으로 차압 절차가 진행되지만 모기지 회사에 전화를 걸어 도움을청함으로써 최악의 사태는 피해갈 수 있게 된다.
모기지 기관인 프레디 맥은 2000~2004년중 재정난에 봉착한 17만6천명의 홈 오너가 한가지이상의 구제 플랜을 선택함으로써 차압을 피할 수 있었다고 밝혔고 패니 매와 FHA도 수만명이 구제 플랜을 통해 차압을 피했다고 말했다.
그러나 쉬운 일을 어렵게 풀어 가는 사람들은 더 많다. 프레디 맥과 여론조사 회사인 로퍼 파블릭 어페어스사의 공동 조사에 의하면 이들 구제 플랜들을 대다수의 홈 오너들은 모르고있었다.
성인 2천여명의 홈 오너를 대상으로 한 조사에서 페이먼트를 못냈을 경우 모기지 회사에 도움을 청해야할 이유를 모르는 사람들이 다수였고 모기지 회사에 전화를 한다는 사실이 두렵거나 당혹스러워 연락을 취하지 않은 경우도 많았다.
체납자 5명중 한명은 자신이 문제를 해결해 나갈 수 있다고 생각해 모기지 회사에 도움을 청하지 않았고 7%는 체납된 페이먼트를 지불할 현금이 없기 때문에 접촉하지 않았다고 응답했다.
그러나 낼 돈이 없다는 것, 바로 그것이야말로 모기지 회사에 전화를 걸어야할 이유다. 그렇지 않고 한달 두달 페이먼트가 밀리면 도저히 따라잡을 수 없는 지경에 처하게 된다.
프레딕 맥의 조사에서 알 수 있듯 페이먼트 납부가 어려운 상황으로 떨어졌다고 해서 그것이 곧바로 차압이 되지는 않는다는 것이다. 차압이 되는 경우는 오직 두가지. 아무런 구제조치를 취하지 않거나, 소득이 너무나 현격하게 줄어 아무리 긴 세월이 지나도 모기지 상환이 불가능한 경우뿐이라 할 것이다. 재정사정이 좀 나빠진 경우라면 수화기만 들면 문제는 해결된다.