주택을 팔려다 예상치 못했던 양도소득세를 내야 하는 상황에 처하는 분들이 최근에 부쩍 늘어났다.
이는 주택을 구입한지 2년 미만인 분들이 많기 때문이기도 한데, 구입기간이 2년 미만이라면 양도소득세에 대한 상세한 정보를 먼저 알아보아야 하며, 또 2년이 훨씬 지났더라도 주택매매에 나서기 전에는 반드시 양도소득세 면제자격과 면제금액 한도에 대해 파악을 해야만 할 것이다.
현행 ‘양도소득세법’은 97년 초 개정되어 7월부터 시행된 새로운 부동산 세법 중의 하나로서 당시 침체 속에 빠져있던 부동산 경기에 활황의 물꼬를 튼 계기가 된 것은 물론이고, 미국의 경제를 호황국면으로 이끄는데 일조한 클린턴 정부의 성공한 경제 시책이기도 하다. 그 부동산 세법은 주택 매각 때 발생하는 ‘양도차익금’에 대한 세금 부과를 대폭 공제해 주자는 법으로, 주택시장의 매매를 활발히 움직이게 만듦과 동시에 일반경제의 뒷받침 역할을 지난 수년 동안 단단히 해온 것이 사실이다. 사실 그 이전까지만 하여도 양도차익에 대한 과도한 세금부과 정책은 많은 홈 오너들로 하여금 주택매각을 미루게 하는 등, 부동산 매매 경기를 크게 위축시킴과 동시에 전반적인 미국 경제의 활성화에 큰 장애요소가 되었다.
하다 못해 양도차익에 대한 세금이 두려워 주택을 팔지 못하고 있다가 그대로 죽는 사람들도 수없이 많을 정도였으니 말이다. 즉 수년~수십 년 전 싼 가격으로 주택을 구입하였던 홈 오너들이 오랜 세월이 지나면서 수십만~수백만달러로 크게 오른 자신의 주택을 팔지 못했던 것이다.
왜냐하면 주택을 매각했다가는 양도차익 세금으로 주택 매각가의 거의 반에 해당하는 돈을 세금으로 빼앗기게 되는 무서운 세법 때문이었다. 그런데 그러한 양도차익 세법이 바뀌면서부터는 한 푼의 세금 없이도 자유롭게 매매를 할 수 있게 되었고, 또 그 결과 많은 자금들이 부동산투자로 몰려와 경제 활황의 주축이 되었던 것이다.
그 세금공제 대상과 내용을 보자면, 부부가 홈 오너인 경우에는 50만달러까지, 싱글일 경우에는 25만달러까지 양도차익세가 공제된다. 이러한 양도차익세의 공제 혜택은 일생에 단 한번으로 끝나는 것이 아니라 매번 주택을 매각할 때마다 적용되어 진다.
그러나 매각시의 에스크로가 끝나는 시점에서 과거 5년 동안 2년 이상의 기간을 주택소유 명의자인 집주인이 소유와 함께 거주하였어야만 양도소득세를 공제 받을 수 있으며, 만일 2년 이상을 거주하지 않았을 때는 양도소득세를 내야만 한다. 물론 그 주택은 반드시 ‘Principal Residence’ 즉 ‘1차적 주거용’ 부동산으로 거주했다가 매각하는 셀러에게만 해당되는 세금공제 혜택이다.
한편 연 39주 이상 풀타임으로 일하는 직장을 50마일 이상 떨어진 곳으로 옮길 경우와, 이혼, 배우자의 사망, 질병 등과 같은 때, 그리고 특별한 사건 사고의 사유가 있는 경우에는 2년 이상을 거주하지 않고 매각하더라도 양도차익 세금을 면할 수 있다.
참고로 양도차익금 산출은 주택 매각금에서 처음 구입가격 및 구입비용들과 그리고 매각시 사용된 모든 비용들(에이전트 커미션, 에스크로 클로징 비용, 주택매각을 위해 들어간 수리 비용등)을 뺀 나머지가 양도차익금이 되겠다.


케니 김

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