■주택가 산정법 알아보니

남가주 지역의 일부 경기침체에도 불구하고 LA 등 일부 지역의 부동산 가격은 두 자리수의 상승을 이어가며 여전히 호황을 구가했다. 이들 지역의 주택가는 가구 소득 상승률과 인플레이션을 앞지르는 등 이상 과열현상을 보이기도 했다. 그렇다면 주택가는 어떻게 산정할까. 다른 소비자 상품과 마찬가지로 수요와 공급이 가장 큰 요인이겠지만 나름대로 주택가를 산정하는 방법이 있다. 현재 집을 팔 생각이 없는 소유주라도 자신의 주택가치를 정확히 알고 있는 것은 무엇보다 중요하다. 주택가를 산정하는 주요 방법을 알아본다.




인근지역서 최근 거래된 유사 부동산 참고해
최종가치 산출하는‘마켓시세 분석’가장 일반화
전문 웹사이트 이용 직접 가격산정 해볼 수도

마켓 시세 분석
전문 감정사들이 가장 많이 이용하는 방법이 ‘마켓 시세 분석’(Competitive Market Analysis)이다. CMA는 ‘멀티플 리스팅 서비스’(Multiple Listing Service) 통계를 기초로 인근 지역에서 최근 6개월 내 거래된 매물 중 비슷한 규모의 실제 매매가에 대해 알아보고 해당 바이어가 구입하려는 주택의 컨디션 및 위치 등을 고려, 최종 가치를 산출하는 방법이다. 이 때 해당 주택의 전망이 좋다거나 또는 증축된 부분 등이 있을 경우 마켓 시세보다 다소 높을 수 있다. 그러나 퍼밋이 없었던 증·개축이나 인테리어가 업그레이드된 정도라면 가치 상승에는 큰 영향을 미치지 못한다.

매매 비교 방식
전문 감정사들이 또 많이 이용하는 방법은 ‘매매 비교 방식’(Sales Comparison Approach)이다. SCA는 감정을 원하는 부동산에 유사성이 있고 기존 판매기록이 존재하는 것을 전제로 한다. 감정사는 우선 감정의 대상이 되는 부동산과 기본 성격이 유사하고 최근에 팔린 3~5개의 부동산을 찾는다. 비교되는 부동산의 경우 크기와 집 성격, 삶에 만족감을 주는 부수 사항(수영장, 자쿠지, 덴, 2층 등)을 갖추어야 한다. 감정사는 감정 대상인 부동산과 비교 대상의 부동산의 비슷한 점과 차이점을 분석, 가치에 도달하는 것이다.
즉 비교되는 부동산에는 없지만 감정 대상에는 존재하는 특정사항이 있으면 부동산의 매매가격에 더하고, 비교되는 부동산에는 있지만 감정 대상에는 없는 특정사항이 있다면 매매가격에서 감한다. 또 비교되는 부동산은 같은 지역에 위치해야 하며 시기적으로도 매매가 최근 이뤄진, 즉 감정일로부터 3개월, 최고 6개월이 넘으면 안 된다.

원가 산출방법
원가 산출방법(Cost Approach)은 부동산의 가치(가격)를 ▲토지를 건조물이 없는 상태로 가정한 토지 가격 ▲감정일을 기준으로 감정대상 건물을 새로 재건축할 때 소요되는 비용(원가)으로부터 가치 하락액(accrued depreciation) 만큼을 제한 후 얻어진 금액을 합산하는 방식을 사용한다. 토지의 가치는 매매 비교방법 등에 의해 산출한다. 카운티에 등록된 부동산 매매 기록이 유용하게 사용된다. 여기서 재생원가는 감정대상 부동산과 비슷한 디자인과 자재를 사용하여 또 같은 건물을 새로 지을 때 드는 건축비이다. 원가 산출방법의 단점이라면 같은 주에서도 지역에 따라 차이가 나는 건축비용 견적에 따라 감정가가 달라질 수 있다는 점이다.




■주택가 산정에 도움되는 웹사이트

전문 웹사이트를 리서치 하는 것은 소비자가 이용하기에 좋은 방법. 야후 등 검색 엔진에 오토메이티드 밸류에이션 모델스(Automated Valuation Models)라는 검색어를 입력하면 다양한 주택가 감정 사이트를 찾을 수 있다. 이전에 판매된 가격이나 재융자 때 가치 등 정보가 입력됐다면 보다 정확한 주택가를 파악 할 수 있다. 일부 카운티 정부의 경우 주택가 산정의 기준이 되는 프라퍼티 택스에 관한 정보를 온라인 상에 올려놓기도 했다.
일부 사이트의 경우 프레디 맥 등 연방 융자기관의 정보를 토대로 해 주택가격이 더 정확하다는 평가를 받았다. 이밖에 주택가 산정에 도움이 되는 사이트는 다음과 같다.
▲전국 부동산협회-인터넷(www.realtor.org)을 통해 전국 주요 120개 도시에서 거래된 중간주택가의 정보를 알려준다.
▲연방 주택사업감독청-웹사이트(www.ofheo.gov)에는 지난 27년간 전국 주요 330개 도시에서 거래된 1,800만개의 주택관련 자료가 실려 있다.
▲프레디맥-웹사이트(www.freddiemac.com)를 통해 전국 163개 마켓의 주택가격 지수를 공개하고 있다.


조환동 객원기자