빚지고 산 집은 내 소유가 아니라고 느낀다면, 모기지 대출을 빨리 갚고 싶을 게다. 그렇다면 빚 없는 게 언제나 좋을까? 정답은 그때그때 다르다는 것이다. 27일 USA투데이는 모기지 대출 완납을 결정할 때 고려해야 할 기준을 제시했다. 이를 요약한다.

●조기상환이 유리한 경우
대출액 많아서 부담
상환만기 10년 이하
금융지식 없어 골치

●그대로가 더 나은 경우
6% 이하 대출 이자
은퇴후에 이사 계획
은퇴후 생활비 넉넉

▲모기지 이자율〓금리가 6% 이하라면 대출 갚을 돈으로 다른 곳에 투자하는 게 낫다. 개인은퇴계좌(IRA)나 401(k)와 같은 세금 납부 유예 계좌에 투자할 수 있다면, 세전 수익률이 모기지의 세후 비용보다 같거나 크다.
▲은퇴까지 남은 시간〓65세 이전에 은퇴할 계획이 없다면 20∼40대가 모기지를 다 갚을 필요가 없다. 은퇴할 때까지 10년 이상 남아있다면 다른 투자를 통해 돈을 벌어 저축을 늘리는 게 현명하다.
▲대출 잔액과 대출 시점〓집값이 많이 오른 최근 집을 샀다면 모기지 대출 잔액도 많을 것이다. 이 경우에는 대출 규모를 줄이는 게 좋다. 70만달러 대출 잔액을 50만달러로 축소하는 게 한 방법이다.
▲은퇴 후 예상 세율〓은퇴 후에는 대개 일할 때보다 적은 수입으로 살게 된다. 세율은 낮아지고 모기지 공제에 따른 이득이 예전보다 준다. 그러나 소득이 줄어도 세율이 낮아지지 않는 경우라면 얘기는 달라진다.
소득이 6만1,300∼12만3,750달러로 공동 세금보고를 하는 부부의 세율 25%를 예로 들어보자. 12만3,000달러를 벌어서 소득의 65%를 은퇴 자금으로 쌓아놓았던 부부는 은퇴 소득이 연 8만달러다. 그대로 세율은 25%이므로 모기지 페이먼트를 감당할 여력도 되고 모기지 공제 매력도 다르지 않다.
▲남은 모기지 대출 기간〓대출 만기가 가까워졌다면 방정식 해법이 달라진다. 30년 모기지를 쓰고 만기가 10년 이하로 남았다면, 소득세 공제가 계속 줄어든다. 지금까지 대부분 이자를 갚았고 이제부터 내는 건 대부분 원금이기 때문이다. 원금 납부는 공제가 되지 않는다.
▲집 거주 계획 기간〓은퇴해서 계속 그 집에 살 거라면 대출을 다 갚는 것도 좋다. 그러나 집을 팔아 더 작은 집이나 좀 더 저렴한 지역으로 옮길 거라면 모기지를 갚을 필요가 없다. 일단 팔면 다음 집을 살 때 매각 자금을 쓸 수 있다.
▲은퇴 자금 마련 규모〓소셜 시큐리티와 연금을 포함해서 현 소득의 60∼80%를 은퇴 자금으로 갖고 있는 게 이상적이다. 이만큼 마련하지 못했다면 대출액을 줄이는 게 현명하다.
▲금융 지식 정도〓시장이 어떻게 돌아가는지에 대한 개념이 없거나 떨어진다면 모기지를 다 갚아버리는 게 마음의 안정을 찾는 지름길이다.
<김호성 기자>