임대주택은 현금 흐름만 보면 안 돼

<문> 저는 1가구 단독 임대주택에 투자하는 걸 권하는 책 몇 권을 최근에 읽었습니다. 그러나 제가 사는 지역에서는 20%를 다운페이먼트 하고도 좋은 수익을 돌려주는 이런 임대주택을 찾기가 어렵습니다. 임대용 주택에서 발생하는 적자 현금흐름은 나쁩니까?
<답> 적자 현금흐름은 임대 소득이 프라퍼티 비용보다 작다는 것을 뜻합니다. 그러나 가끔 집 값이 상승하는 시장에서 적자 현금흐름이 있는 임대주택이 팔 때는 매우 수익이 좋은 수단이 되기도 합니다.
귀하가 작은 적자 현금흐름을 감내할 수 있다면, 좋은 투자가 될 수 있습니다. 예를 들어, 귀하가 매달 100달러 적자를 보지만 매달 집값이 500달러 오른다고 생각하면, 귀하가 결국 집을 팔거나 임대용 주택을 재융자할 때까지 다른 소득에서 적자 현금흐름만 보충할 수 있다면 좋은 투자가 됩니다.


임대주택 공급이 계속 늘고 있어

<문> 저희는 최근 저희 거주지 옆 주택이 법정상속 매물로 나왔을 때 이를 샀습니다. 저희 목표는 저희 집 옆에 사는 사람을 통제하는 것입니다. 그러나 크레딧과 평판이 좋은 렌터를 찾는 데 어려움을 겪고 있습니다. 저희는 모기지 페이먼트, 재산세, 보험을 합친 정도에 렌트를 결정했습니다. 지금까지 유일하게 진정한 지원자로 꼽히는 사람은 섹션 8 정부 보조금을 저희가 받아들이기를 원하는 복지수혜 세입자뿐입니다. 신문 광고를 읽을 때 저희 같은 중산층 지역에는 임대주택이 넘치는 것 같습니다. 저희가 어떻게 해야 하나요?
<답> 아마도 귀하의 렌트가 너무 비싼가 봅니다. 많은 지역에서 임대용 주택은 넘쳐나고 자격이 좋은 세입자는 적은 상태입니다. 따라서 렌트는 계속 싸지고 있습니다. 귀하가 렌트를 귀하의 비용 합계에 딱 맞췄다고 해서 그 집의 임대 가치가 렌트와 똑같다는 뜻은 아닙니다.
그러나 섹션 8 주택 당국이 귀하가 구하고 있는 렌트를 낼 용의가 있다면, 세입자를 즉각 거부하지는 마세요. 지원을 받는 세입자를 다른 세입자 후보와 똑같이 체크해 보세요.


가치만 같거나 크다면 교환 가능

<문> 저는 임대주택을 몇 채 소유하고 있는데, 이를 팔아서 큰 프라퍼티 하나를 사고 싶습니다. 제가 현재 프라퍼티를 팔았을 때 양도소득세를 피하고 싶다면 이게 가능할까요?
<답> 가능합니다. 귀하가 팔거나 사거나 상관없이 귀하가 맞바꾸는 임대나 투자용 프라퍼티의 수는 상관이 없습니다. 중요한 것은 총 판매가격과 총 구매가격입니다.
예를 들어보면, 귀하는 한 대형 프라퍼티를 얻기 위해 임대 프라퍼티 두 개를 내 줄 수 있습니다. 또는 귀하가 한 투자용 프라퍼티를 팔아서 임대 프라퍼티 세 개를 살 수 있습니다. 연방 국세청 법률 1031항의 세금 납부연기 교환을 충족하려면, 인수한 프라퍼티의 총 비용과 에퀴티가 양도한 프라퍼티의 판매가격과 에퀴티와 같거나 이보다 커야 합니다. 더 자세한 내용은 세금 전문가와 상의하세요.