지난 2~3년간 부동산 가격은 어느 때보다 급상승했다. 그럼에도 불구하고 주택 거래 성사율은 상상치 못할 만큼의 가파른 곡선을 그리며 가격을 최고치로 끌어올렸다.
마치 미 전역의 주택가 전체에서 주택매매 쇼라도 벌이는 것처럼 거래량과 판매가의 최고 기록치를 매달, 그리고 몇 년간 연속적으로 갈아치우면서 폭발적인 매매를 이끌어갔고 또 연방준비제도이사회(FRB)의 저렴한 모기지 금리의 후원과 빌더들의 발 빠른 새 주택 건축 역시 주택매매의 분위기 고조에 한껏 몫을 다하여 주었다.
그렇다면 지난 2~3년간 남가주 지역에서 주택매매에 나섰던 바이어들의 구매유형 분포는 어떻게 될까? 크게 구분하여 전체의 52% 정도는 자신의 주택을 팔고 다른 주택을 구입해 이전하는 기존의 홈오너들이었고 23% 정도는 주택을 처음 구입하는 퍼스트 홈바이어들, 그리고 25% 정도는 투자로써 주택을 구입하는 것으로 나타났다.
그런데 기존의 주택을 팔고 다른 주택을 구입했던 과반수 이상 기존 소유의 홈오너들도 그렇고 당시에 울며 겨자 먹기식으로 높은 가격에 자신의 주거용 주택을 어쩔 수 없이 구입했던 사람들도 결과적으로 지금에 와서 생각해 보면 그 당시에 조금은 무리했지만 그래도 주택 구입하기를 참 잘했다는 생각들을 갖고 있다.
아니 어떤 사람들은 “그때 오락가락 하면서 안 샀으면 어떡할 뻔했는가”라고 아찔했던 순간들을 떠올리며 안도의 한숨을 쉬기까지 한다.
왜냐하면 주택가격이 지금은 또다시 그 짧은 기간 저만치 다시 올라와 있는 때문이다.
사실상 이와 같이 구매율과 판매가가 어느 시기에서보다도 크게 높아진 원인에는 저렴한 이자율 등의 여러 이유들이 있겠지만, 그 중에서도 한 가지 지켜보아야 할 원인으로 ‘소규모의 부동산 투자가들’이 지난 2~3년 사이에 집중적으로 늘어났다는 사실을 눈여겨봐야 하겠다.
크게 늘어난 소액 투자가들이 렌탈 프라퍼티로서의 주택들을 구입하기 시작하면서 부동산 시세의 전반적인 가격 및 매매 상승률에 커다란 영향을 주었다는 분석이 나오고 있다.
보통의 수준으로 보자면 ‘주택 소유주의 구매-퍼스트 홈바이어-투자구입’의 분포가 ‘63%-25%-12%’의 수준에 머무는 것이 일반적인 비율이라고 하나 현재로선 투자가 비율이 배로 늘어난 분포를 보이고 있는 것이다.
그것은 기존 소유 부동산 시세의 꾸준한 상승으로 늘어난 에퀴티를 뽑아 투자에 나서 주택을 구입한 소액투자가들의 구매율이 증가한 것으로서 이러한 소액 투자가들을 비롯한 투자가 구매율이 비록 10~25%의 비율을 차지하고는 있지만 실제적으로 주택시장에서의 매물의 시장 경제성을 더욱 가속화시키고 또 가격 상승에 일조를 가하는 등 부동산 시장에서의 영향력을 일으키는 데는 그만한 그룹도 없다고 보아야 한다.
뿐만 아니다. 이러한 투자가 그룹은 부동산 시장이 곤두박질하는 시기에 처할 때도 비즈니스 차원에서 바라보고 판단하기 때문에 쉽게 ‘팔자’로 돌아서는 등의 반응을 가장 먼저 나타내면서 시장 전반에 영향력을 끼쳐나가기 때문에 부동산 투자가들의 움직임에 따른 부동산 시장의 변화와 방향은 얼마든지 ‘상승, 하락’의 급한 변수를 만들어내게 된다.

케니 김

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