“올해도 10%대 상승세 이어간다”

2006-01-12 (목)

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■가주 부동산시장 전망

지난 7년간 지속돼 온 캘리포니아주 부동산 시장의 피크였던 2005년이 지나가고 새해가 밝았다. 새해에도 사람들의 관심은 뜨거운 활황세를 보여온 부동산 시장이 과연 식을 것인가, 또 집을 살 것인지, 팔 것인지, 집 값은 얼마나 오를 것인지에 쏠려 있다. 꿈틀거리기 시작하는 모기지 금리, 회복기에 접어든 경제, 인구 동향 등 주요 요인들을 분석, 새해 가주 부동산 시장을 전망해 본다.

경제 완연한 회복기·연방 중간선거 호재
급격한 금리상승 없다면 완만한 오름세 유지
거품 빠지는 조정기는 확실… 신중한 판단을

가주부동산협회(CAR) 등 부동산 관계자와 경제 전문가들은 2006년 가주 부동산 시장이 지난해의 20%에 육박하는 상승세에는 미치지는 못해도 10∼15% 정도의 두 자릿수 성장세를 유지할 것이라는데 의견을 같이한다.
이는 경제가 완연한 회복세에 들어섰고 모기지 금리가 올해에도 7%선을 넘지 않을 것이라는 전망을 전제로 하고 있다. 여기에 이민자를 포함한 유입 인구가 증가세에 있는 등 수요에 비해 공급이 달릴 것이라는 전망도 한몫을 하고 있다. 1946년부터 1964년 사이에 출생한 베이비부머 세대들의 경제 능력이 피크를 이루고 있고 아직도 이들 중 주택을 구입하지 못한 사람들의 대기 수요도 주택시장에 활력을 불어넣을 것으로 보인다.
한가지 분명한 사실은 올해 부동산 시장이 성장을 할 것은 분명하지만 재조정 국면 또는 거품이 빠지기 시작하는 사이클의 원년이 될 것이라는 사실이다. 그만큼 바이어나 셀러 입장에서는 신중을 기해야 한다는 지적이다.

모기지 금리 소폭 상승
지난 여름부터 모기지 이자율이 꿈틀거리기 시작했지만 아직도 40년이래 최저 수준을 유지하고 있다. 가파른 가격 상승 속에서도 부동산 호황이 유지될 수 있었던 것이 낮은 모기지 금리임을 감안하면 새해 모기지 금리가 어떻게 변할 것인지는 초유의 관심사다. 모기지 이자율이 상승할 것이라는 데에는 이견이 없다.
현재 6% 미만을 유지하고 있는 30년 고정 모기지가 올해도 6.5∼7%대 안팎에서 유지될 것이라는 전망이 대세다. 변동 모기지의 경우 지난해 평균 4.5%를 기록했었다. 지속된 연방 금리인상으로 고정 모기지에 비해 변동 모기지는 지속적으로 상승할 것이지만 올해는 5∼5.5%대를 유지할 것으로 전망하고 있다.
전문가들은 내년에도 뜨거운 부동산 시장을 단기간에 식힐 정도로 큰 폭의 이자율 상승은 없을 것으로 보고 있다.
변수는 올해 인플레이션이 상승할 경우 금리인상폭이 커질 수 있으며 이라크 전비 등으로 국내총생산(GDP)의 3.5% 수준에 달하는 연방 정부의 엄청난 재정적자가 커질 경우 금리 인상을 유발하는 또 다른 원인이 될 수 있다.

주택가격 상승 둔화
가주 주택가격은 올해에도 높은 상승을 계속하겠지만 그 속도는 둔화될 것으로 보인다. 가주 내 단독주택 중간가는 2004년 11월에서 2005년 11월까지 1년간 16.2%가 증가, 중간가가 54만8,400달러를 기록했다. 가주 중간 주택가와 관련, 가주부동산협회는 중간 주택가가 올해 60만달러대에 사상 처음으로 육박할 것으로 낙관하고 있다.
지난해 상승률보다는 낮지만 여전히 두 자릿수 상승세이다. 프레디맥과 패니매 등 연방 주택공사와 경제학자들은 주택 가격이 가주부동산협회보다는 낮은 10% 정도 상승할 것으로 전망하고 있다. 이는 무엇보다도 주택가격 상승이 활황세를 보이고 있지만 상승의 한계에 다다르고 있다는데 기인한다.
이미 100만달러 이상 주택의 경우 리스팅 가격을 낮추는 현상이 지난해부터 눈에 띄게 늘기 시작했다. 가주 중간 주택가를 구입할 수 있는 재정능력을 가진 가주 세대가 20%도 안 되는 시점에서 더 이상 20%를 상회하는 가격 상승은 기대할 수 없다는 것이다.

주택 판매량 감소
가주부동산협회는 지난해 가주에서 단독주택이 63만5,000채 판매돼 역대 최고를 기록했지만 올해는 이보다 약 2%가 감소할 것으로 보고 있다. 가주에서는 매년 수요에 비해 공급이 6만채 가량 부족한 것으로 지적되고 있지만 집을 지을 수 있는 땅을 확보하는데 어려움이 따라 공급이 갑자기 늘어날 가능성은 없다. 주택 공급이 수요를 따라잡지 못하는 이유는 주택 시장을 지탱하는 가장 든든한 버팀목이다.

외부적인 요인
올해는 연방의회 중간선거가 있다. 선심성 공약과 예산 배정이 증가할 것이며 이는 미국 경제에 분명한 플러스 요인으로 작용할 것이다. 부시 대통령과 공화당이 금리, 이자율을 억제하는데 민주당보다 더욱 ‘적극적’이라는 것이 일반적인 대세다. 테러 위협, 고유가 등으로 인한 경제위축 등은 미국은 물론 세계 경제에 불안한 요인으로 작용할 것이다. 전체적으로는 주택시장이 정점을 지나 전반적으로 서서히 식어갈 것이라는 것이 전문가들의 여론이다. 즉 거품은 빠져도 폭락은 없을 것으로 완만한 가격 상승세를 이어갈 것이다.

조환동 객원기자