집 살때 이자 싼 컨퍼밍론 상한선 41만7,000달러로

2005-12-22 (목)

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새해부터 부동산 법안 어떻게 바뀌나

올해도 주택 소지자와 투자자들에게 직간접적인 영향을 미칠 부동산 관련 법안들이 다수 통과됐다. 올해 주의회와 주지사의 서명을 거쳐 새해부터 발효될 주요 법안들을 알아본다.

관리비 등 밀렸을때 일방적 포클로저 금지
구입자에게 추가 부동산세 있을 경우 통보
매매시 성폭행범 거주여부 반드시 알려야

주택 구입자에 대한 추가 부동산세 의무 통보(AB 459)
새해부터 주택을 파는 셀러나 셀러의 에이전트들은 구입자가 기존의 부동산세 외에 추가로 부동산세(supplementary tax)를 내야 할 경우 이를 통보해야 한다. 지금까지는 추가 부동산세에 대한 통보 의무조항이 없어 많은 주택 구입자들이 예상치 않았던 세금을 내야 하면서 논쟁의 소지가 돼 왔었다. 통보 절차도 기존의 주택매매서 양식에 쓰여지지 않고 대신 추가 양식을 통해 통보를 해야 한다. 즉 매매계약을 할 때 추가로 통보가 바이어측에 전달이 돼야하며 에스크로나 타이틀 서치 절차가 시작되기 전에 통보가 돼야 한다. 법안은 셀러가 정확한 추가 부동산세를 예측하지 못한다는 점을 감안, 정확한 액수를 통보하지 않아도 되지만 추가 부동산세가 있을 것이라는 점을 바이어에게 명확히 알려야 한다는 것에 초점을 두고 있다.
추가 부동산세는 예전의 주택 감정가와 바이어가 구입을 하는 과정에서 새로 작성된 감정가에 따라 오른 주택가격에 대한 부동산세를 지칭하는 것이다. 많은 바이어들은 구입한 주택에 대한 모기지 페이먼트에 부동산세가 포함됐다고 생각을 하지만 대부분의 경우 포함이 되지 않기 때문에 반드시 확인이 필요한 부분이다. 또 모기지에 부동산세가 포함이 됐어도 예전 감정가에 대한 부동산세를 기준으로 한 것일 경우 바이어가 직접 지불을 해야한다.
자신이 구입한 주택에 대한 카운티 정부의 과세 주택번호(세금 통지서에 있음)를 알고 있을 경우 내년 1월이나 2월부터는 카운티 정부 과세평가국 웹사이트를 통해 추가 부동산세 여부와 액수를 확인할 수 있다. LA카운티 정부 과세평가국 웹사이트는 www.lacountyassessor.com이며 이 법안은 오는 1월1일부터 발효된다.

주택소유주협의의 일방적인 포클로저(foreclosure) 절차 금지(SB137)
콘도나 타운하우스, 주택단지의 소유주협회(homeowner association)가 관리비 명목 등이 밀렸을 경우 특정 주택소유주를 상대로 포클로즈 절차를 시작할 수 있는 권한을 대폭 제한했다. 새 법안에 따라 소유주협회는 관리비 등 밀린 액수가 1,800달러 이하이거나 밀린 기간이 1년 미만일 경우는 임의적으로 포클로즈 절차를 시작할 수 없다. 또 포클로즈 절차를 시작하기 최소한 30일 전에 소유주협회 이사회가 다수 표결을 통해 포클로즈 절차를 승인을 해야한다. 그러나 밀린 액수에 상관없이 납부 기간이 1년이 지날 경우 이사회 승인을 거쳐 포클로즈 절차를 시작할 수 있다. 지금까지는 소유주협회의 포클로즈 절차 시작에 대한 명확한 규정이 없어 액수나 기간에 상관없이 일부 소유주협회의 직권남용에 대한 비난여론이 거세게 일었었다.
아놀드 슈워제네거 주지사는 이 법안에 대해 서명을 하면서 “몇천달러 때문에 주택소유주가 자신의 집을 빼앗기는 비극이 발생해서는 안 된다”며 “이 법안의 취지는 주택소유주에게 납부 등 문제를 해결할 충분한 시간을 줘서 문제가 원만하게 해결되도록 돕자는 것”이라고 말했다. 이 법안도 역시 오는 1월1일부터 발효된다.

컨퍼밍론 상한선 증가(AB 901)
캘리포니아주 주민들이 주택 구입시 저렴한 이자혜택을 볼 수 있는 연방 모기지공사의 프레디맥(Freddie Mac)과 패니매(Fannie Mae)의 컨퍼밍론 상한선을 올해의 35만9,650달러에서 내년에는 41만7,000달러로 상향조정했다. 주정부는 상한선 조정으로 내년에는 최소한 6만세대가 낮은 이자혜택을 받아 추가로 주택을 구입할 수 있을 것으로 추정하고 있다.
프레디맥과 패니매의 컨퍼밍론 액수 내에서 모기지를 받을 경우 양 모기지공사가 대출을 간접적으로 보증하기 때문에 렌더로부터 낮은 이자 혜택을 받을 수 있는 장점이 있다. 그러나 이 액수가 넘어가면 점보론이 되기 때문에 렌더들은 통상적으로 높은 이자율을 적용한다.

부동산 매매시 성추행범 거주여부 통보 의무(AB 1323)
주 법무부가 인터넷 사이트를 통해 공개하고 있는 성추행 유죄판결을 받은 범법자 명단과 관련, 내년부터는 셀러는 바이어에게 성추행범에 대한 정보를 일정한도 내에서 제공할 의무를 가지게 된다. 단 새 법안에 따라 부동산매매 계약서 작성을 할 때 주위에 살고 있는 성추행자의 이름과 주소까지 통보할 필요는 없지만 내년 4월1일부터는 서면으로 바이어에게 최소한 인터넷 웹사이트 주소를 통보해 줄 의무는 있다.

주택소유주협회의 공공기금 사용 제한(SB 186)
주택소유주로부터 매달 관리비를 받거나 특별 부과세(special assessment)를 받아 적립되는 공공기금은 반드시 주택관련 수리나 공공 이익을 위해서만 사용될 수 있다. 특히 소유주협회의 임원이나 이사들이 공공기금을 이용, 개인의 선거비 명목으로 사용하는 것을 금지한다.

조환동 객원기자