이자율이 올라가면서 주택 시장이 주춤해졌다는 이야기를 종종 듣게 된다. 내 경우 전문인 상공용 부동산 시장은 어떠냐는 질문도 자주 받는다.
지난주에 이어서 300여명의 상업용 건물 전문가들을 대상으로 한 설문조사 결과를 소개한다.
미 부동산 시장에 외화 유입에 대한 질문에 긍정적으로 본 견해가 76%이었다. 부정적으로 본4% 와 큰 차이가 있다. 하지만 75%가 외화 유입이 미국 시장에 큰 영향을 미치지 않는다고 답변을 하였다.
미국 시장 내에서는 미국 자본이 투자의 방향을 결정한다는 견해이다. 만일 부동산 시장이 하향한다면 어떻게 대응할 것이라는 질문에는 50% 가 인내심을 갖고 부동산에 장기적으로, 꾸준히 투자한다고 대답했다. 29%가 부동산 안에서 분산하여서 투자할 것이라고, 15%가 최상의 클래스 A 건물 등에 투자를 한다고 하였다.
부동산 이외의 분야에 투자한다고 대답한 답변자는 10%에 불과했다. 클래스 A 오피스 건물에 투자하는 방법으로는 TIC 이 있으며, 이 TIC 앞으로 발전한 전망이 크다고 보는 견해가 많다.
향후 6개월 안의 단기 이자율에 대한 질문에 82%의 답변자들이 조금 상승 할 것이라고 피력했다. 10%는 많이 올라갈 것이라고 했으며, 변화가 없을 것이라는 대답은 7%였다.
장기 이자율에 대해서는73%가 향후 12개월 동안 조금 향상할 것이라고 답변했고, 12%가 많이 올라갈 것이고 예측했다. 한편 12%의 응답자는 조금 떨어질 것이라는 견해를 보였다.
앞으로 6개월에서 12개월 사이에 캡비율의 변화에 대해서는 60%가 변화가 없을 것이라는 대답했다. 35%는 상승할 것이라고, 4%만이 떨어진다고 예측했다.
캡 비율이 오른 다는 의미는 부동산의 가치가 떨어진다는 것을 얘기한다. 즉 부동산 가격의 하락을 뜻하는 것이다.
통상적으로 이자율이 오르면 부동산 가격이 떨어진다고 보는데 상업용 건물 가격은 이자율보다 수요와 공급에 더 좌우된다고 보는 견해가 많다.
즉 요즈음 같이 공급이 부족하고 수요가 많은 시장에서는 이자율이 오르더라도 상업용 건물의 가격은 계속해서 상승한다.
내년에 투자 기회가 증가할 것이라는 질문에 53%가 감소할 것이라고 대답한 반면에 44%가 증가한다고 답했다.
이 조사 전방에 걸쳐 대부분의 답변자들이 내년에 상업용 부동산 시장이 지금 수준을 그대로 유지한다고 예견했음에도 불구하고 44%의 응답자가 투자의 기회가 많아질 것이라고 피력한 것에 주목이 간다.
향후 12개월 동안 어떤 종류의 투자가들이 가장 활발할 것이냐는 질문에 40%가 개인 투자라고 대답했다. 펜션 자금의 투자가 27%, 외국 자본이 17%, 부동산 주식 (REIT) 투자가 12%였다.
장기적으로 상업용 부동산 시장을 바라본다면 68% 가 경제 및 직업 창출이 가장 큰 영향을 미칠 것이라고 대답했다. 그 다음이 26%로 이자율이라고 대답했으며, 국가 안전은 2%에 불과했다.
이 조사에 따르면 부동산 버블이 터질 것이라는 일부 견해에도 불구하고 많은 전문가들이 부동산 시장을 희망적으로 보고 있다.
한 관계자는 만일 투자 자금이 부동산에서 빠져 나간다면 캡 비율이 올라가고 가격 변동이 있을 것이라고 예측했다.
가령 이 가격변동이 생긴다고 하더라도 적어도 앞으로 2년에서 3년은 걸릴 것이라고 덧 붙였다.


정학정
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