모기지 이자율 상승으로 특히 변동 모기지 이용 주택 소유주들의 월 페이먼트가 쑥 올라가고 있다. 지난 수년간 계속된 연방 정부의 단기 이자율 인상에도 불구하고 꿈쩍 않고 초저리 상태를 유지해왔던 모기지 이자율은 최근 드디어 상승세로 전환, 그 위력이 일부 변동모기지 소유자들에게는 하나의 충격으로 전달되고 있다. 특히 3년전 3/1 변동모기지 융자를 받았던 주택 소유주들의 경우 저이자율 적용 기간이 만료되고 완전변동으로 전환되면서 페이먼트가 쑥 올라가 당혹감을 금치 못하고 있다. 다른 변동모기지의 경우도 조만간 마찬가지의 부담을 떠 안게 된다.


변동 모기지 상승세… 벌써부터‘아이고’
2002년 3/1년 변동으로 30만 융자받은 경우
월 페이먼트 1,610달러서 1,995달러로 껑충

지난 수년간 전체 모기지의 3분의 1은 변동 모기지였는데 초장에 페이먼트를 적게 내는 맛으로 인기를 끌었던 이 모기지가 이젠 대가를 치르고 있다.
변동모기지에는 여러 가지 종류가 있지만 기본적으로는 처음 일정기간동안 저리의 고정 페이먼트를 내고 약정 기간이 지나면 변동, 주로 1년공채 이자율에 1%내지 3%의 포인트를 더한 이자율이 적용된다.
일례로 3/1년 변동모기지의 경우 첫 3년간은 이자율이 저리로 고정되고 그 기간이 끝나면 1년마다 적용이자율이 조정된다. 1년 변동모기지는 낮은 이자율로 시작하는 대신 1년마다 적용이자율이 조정되며 5/1은 5년 뒤 1년마다 조정된다. 7/1과 10/1도 같은 식이다.
이자율 상승의 직격탄을 맞고 있는 경우는 2002년말이나 2003년초 3/1년 변동모기지를 융자받은 주택소유주들.
모기지뱅커협회 추산에 의하면 3,300억달러의 변동모기지가 2006년에 조정되며, 1조달러의 모기지가 2007년 말에는 적용이자율이 조정된다.
프레디맥의 추산처럼 평균적인 변동모기지가 약 30만 달러라면 300만 이상의 가구가 향후 2년내에 모기지이자율 상승의 추가부담을 감당해야 한다.
2002년말에 30만달러를 3/1년 변동 모기지로 융자받은 주택 소유주인 경우 초도 이자율은 5%선. 동안 월 페이먼트를 1,610달러씩 냈다.
이제 고정 저리가 끝나고 적용 이자율은 7.1%로 2%포인트 이상 올랐다. (그러나 대부분의 3/1년 변동은 2%의 이자율 인상 상한선(cap)을 갖고 있어 다음해 재조정때까지는 그 이상으로는 올라가지 않는다)
이로 인해 월페이먼트가 1,995달러로 올라 매달 385달러를 더 내야하게 됐다. 일년이면 4,600달러 이상 추가부담을 지게 됐다.
1년 변동을 융자한 주택 소유주라면 지난해 4% 약간 넘어서 시작을 했을테지만 약정기간이 끝나면서 페이먼트도 많이 늘게 된다. 그러나 캡이 있어 3/1년 변동의 경우보다는 페이먼트가 급작스럽게 늘지는 않는다. 하지만 시간 문제일뿐 내년 재조정시에는 또 캡만큼 이자율이 상승한다.
2006년말이나 2007년 초에 초도 이자율이 만기되는 5/1년짜리 변동모기지를 융자받은 주택소유주의 경우는 크게는 페이먼트가 증가하지는 않는다. 시작할 때인 2002년 초에 이자율이 6.6%선으로 높아있어서 7.1%로 오른다해도 월 100달러쯤 페이먼트가 늘 뿐이다.
한 융자관련 전문가는 “모기지 부담이 월 수백달러 늘었다해도 처음에는 대부분 가정의 재정에는 융통성이 있기 때문에 큰 부담이 안되지만 일년, 2년 뒤가 되면 곤란한 지경으로 떨어지는 경우가 늘어나게 된다”며 모기지 부담의 여파가 장기적으로 경제에도 악영향을 미칠 것임을 시사했다.
모기지 이자율이 상승세로 틀어지면서 자신의 모기지를 고정으로 전환하려는 주택소유주들이 크게 늘어나고 있다. 그러나 고정으로 전환할 경우 적지 않은 융자비용이 걸림돌이 되고 있으며 아직은 고정이 충분히 매력적일 만큼 변동이 높지 않아 전환이 여의치 않다.
30년 고정의 경우 이자율이 현재 6.43%여서 3/1년 변동모기지에서 고정으로 바꾸려면 월260달러를 더 내야 한다. 여기에 3,000내지 5,000달러인 클로징 비용도 부담이다.