LA는 이미 개발될대로 개발됐다고 생각하기 쉽지만 그렇지 않다. 앞으로 25년간 LA는 물류의 중심지로, 또 국방 항공산업의 요충지로 부동산 개발과 건설이 비약적으로 이어질 전망이라고 브루킹스 연구소는 밝히고 있다.
부동산 성장이 둔화되는 조짐이 도처에서 나타나고 있다. 거품 논란이 분분하더니 드디어 현실이 되고 있다. 오를 때가 있으면 내릴 때가 있는 법. 부동산 시장이란 원래 그런 것이다. 그러나 오르고 내릴 때마다 타고 내릴 수는 없다. 그래봐야 손에 쥐는 것도 적다. 이럴 때일수록 한발 물러서 생각해 볼 필요가 있지 않을까. 손에 딱히 떨어지는 것은 없지만 장기적 거시적 관점에서 부동산 시장의 앞날을 조망해보고 투자 유망처를 살펴보는 것은 의미 있는 일이 될 것이다. 때마침 신뢰할 수 있는 연구소에서 앞으로 25년내 미국내 어느 지역의 부동산이 가장 고성장을 구가할 것인지를 예측하는 보고서가 나와 이를 매거진 ‘비즈니스 2.0’이 독점 보도했다. 그 내용을 2회에 걸쳐 소개한다.
브루킹스연구소 부동산 장기 전망 (1)
향후 25년, ‘메가폴리탄’ 중심 천문학적 건설 투자
캘리포니아서는 머시드·새크라멘토 지역 고성장
LA서는 애플밸리 주택·샌버나디노 고급식당 유망
미국은 지난 300년 동안 어마어마한 부동산을 개발 건설했다. 그동안 건설된 모든 주택과 오피스, 공장, 기타 구조물들을 모두 합치면 면적으로 총 3천억 스퀘어 피트에 달한다.
그러나 이처럼 어마어마한 부동산도 앞으로 건설될 부동산에 비하면 이제 시작에 불과하다할 것이다. 브루킹스 연구소와 버지니아 텍 도시개발학 교수 로버트 랭이 공동 수행한 연구에 의하면 미국의 부동산 건설 페이스는 지난 300년 동안의 그것보다 훨씬 빠른 속도로 가속된다. 지난 3세기동안 건설된 부동산과 거의 맞먹는 2천억 스퀘어피트의 부동산이 앞으로 25년 동안 건설될 것으로 추산된다. 7,000만에 달하는 인구 증가를 수용하기 위한 건물과 오래된 건물 폐개축을 위해 엄청난 개발이 이뤄진다.
지난 10년동안의 부동산 붐이 너무 과했다고 생각한다면 긴 안목에서 파악해볼 필요가 있다. 이번 보고서에 의하면 앞으로 2030년까지 무려 25조 달러에 이르는 부동산 개발 및 건설이 있을 것으로 추산된다. 25조 달러라면 현 미국경제 규모의 두배를 넘는 규모.
연구보고서 집필자 랭교수는 이 어마어마한 규모의 자금이 집중적으로 유입될 지역으로 다음과 같은 10개 메이저 메트로 지역을 꼽았다. 이미 최대한 거대해졌다고 생각하지만 앞으로 더욱 개발되어 메가폴리탄(megapolitans)으로 성장할 지역들은 다음과 같다.
대서양해안(보스턴 뉴욕 워싱턴),인터스테이트 85번 프리웨이통로(롤리-덤·아틀랜타), 남 플로리다(마이애미·템파),오대호 말굽(horseshoe)지역(디트로이트·시카고·피츠버그),I-35 통로(캔자스 시티 샌 안토니오 댈러스), 걸프만 벨트(Gulf Coast Belt-뉴올리언스 휴스턴), 태양의 계곡(Valley of the Sun-피닉스 투산), 사우스랜드(LA 라스베가스), 북가주(새크라멘토 샌프란시스코), 캐스캐디아(시애틀 포틀랜드).
캘리포니아주를 먼저 살펴보고 2회에서 나머지 다른 지역들을 다룬다.
■사우스랜드
미국 최대항 LA를 통한 중국과의 교역이 증대함으로써 수많은 기업들의 물류, 창고, 디스트리뷰션 센터의 중심이 될 것이다. 지난 1990년대에 북가주가 인터넷의 요람이 됐던 것처럼 LA일원에서는 새로운 군사 항공 산업이 붐을 맞을 것이다.
·인구적 요인: 2020년까지 멕시코로부터의 불법남성노동자는 남가주 전체 노동력의 10% 이상을 차지할 것이다. 어떤 메트로 지역도 공급할 수 없는 저렴한 노동력이 마련돼 있다.
·신 성장산업: 2030년까지 물류량이 3배나 불어남에 따라 창고 건설업이 상용부동산 중 가장 전망이 좋을 것이다.
·새로 시작하기 좋은 비즈니스: 샌버나디노 카운티의 15번 프리웨이 인근에 고급 레스토랑을 연다면 전망이 아주 밝다. 교외거주자들도 패스트푸드 이상의 수준높은 레스토랑을 요구한다.
·주거용 부동산 투자 최적지: 애플 밸리는 32만5,000달러로 2,300스퀘어피트짜리 하우스를 아직도 살 수 있는 곳이다. 애플 밸리는 LA 외곽에 생성중인 10여개의 붐타운중 하나다.
·상업용 부동산중 최고의 투자처: LA다운타운의 파킹랏. 미래 초고층 빌딩 재개발을 겨냥한 것이다.
·정부의 당근: LA와 오렌지 카운티, 인랜드 임파이어지역을 관통하는 트럭 전용 익스프레스 레인이 150마일에 건설되면서 수십억 달러의 연방, 주, 로컬 정부의 자금이 유입될 것이다.
라스베가스 주변의 빈땅을 구매하려는 것은 이미 늦었다. 외곽으로 빠르게 뻗어나가고 있지만 연방정부소유 땅에 둘러 쌓여 있다. 그래서 지가는 빠른 속도로 올라가고 있다.
■북가주 <새크라멘토·샌프란시스코>
활력의 중심이 베이지역에서 동쪽으로 이동하고 있다. 새크라멘토 메트로 지역은 향후 25년간 라스베가스를 제외하고는 서부의 어떤 메가폴리탄 지역보다 더 많은 주택과 오피스 건물이 건설될 것이다.
뉴 센트럴 밸리지역의 타운들은 레스토랑에서 호스피스, 호텔에 이르기까지 다양한 업종의 비즈니스가 들어서야 할 것이다. 주거부동산중에서는 새로운 UC 캠퍼스가 들어서는 머시드 인근의 34만 달러 하우스 투자가 가장 유망하며, 상업용 부동산중에서는 베이 지역의 오래되고 한물간 산업이 소유하고 있는 부동산을 헐값으로 구매하는 것이 최상이다.
새크라멘토 다운타운에 개발중인 럭서리 콘도에 투자하는 것은 이미 때늦었다. 웨이팅 리스트는 이미 분양 가능성이 0 일정도로 길다.
