주택 가치가 상승해 있는 지금은 PMI를 없앨 수 있는 좋은 기회다. 취소함으로써 간단히 주택 관련 페이먼트를 줄일 수 있다.
지난 수년간 주택 가치가 급격히 상승해오는 동안 많은 주택 소유주들은 사적 모기지 보험(PMI)를 없앴다. PMI는 주택 매입을 위한 융자시 다운이 20% 아래인 경우 융자은행(lender)이 자신들의 보호를 위해 가입을 의무화한 보험인데 바이어 입장에서는 아무런 실익도 없이 ‘생돈’만 나가는 혹같은 존재인데, 다행히 1998년부터 연방 주택소유주보호법이 시행됨으로써 일정 요건을 갖춘 경우 PMI를 없앨 수 있게 됐다. 그러나 실제로는 아직도 적지 않은 주택 소유주들이 불필요한 PMI를 취소하지 않고 있는 실정이다. 주택 가치가 크게 상승해 이미 PMI는 필요가 된 경우가 많음에도 불구하고 몰라서, 아니면 게을러서 매달 100달러 이상을 꼬박 꼬박 가외로 지출을 하고 있는 것이다.
다운 20% 이하면 의무적으로 가입해야
렌더 위해 월 100달러 이상 ‘생돈’ 지출
주택 가치 올라 있어 지금이 취소 적기
앞으로 집 값 떨어지면 없애기도 어려워
모기지 페이먼트를 약간이라도 줄이기 위해 재융자를 받으려는 수고를 마다 않는데 비한다면 PMI 취소는 주택 소유주로서는 당연히 해야할 일이다. 더욱이 이 간단한 절약의 기회는 어쩌면 머지 않아 사라질지도 모른다. 주택 가치 상승이 둔화되는 추세에 있고 설상가상으로 만약 하락하면 PMI를 없애기 위해서는 수년을 더 기다려야할지 모르기 때문이다.
“지금 당장 없앨 것”. PMI 해약 대행업체인 ‘이어프레이즈잇(eAppraiseIT)’의 부사장 다이앤 발라데즈는 주택 가치가 한참 상승해 있는 지금이야말로 보험 취소의 최적기라고 강조한다.
PMI는 많은 첫 주택 구입자에게는 필요악. 모기지 융자 기관들은 주택 매입시 다운페이가 20%가 되지 않을 경우 PMI에 들 것을 요구하는데 최근 12개월만 해도 미전국에서 1,200만 가정이 20% 다운을 충족시키지 못해 PMI 보험료를 내고 있다.
모기지 페이먼트를 못하게 될 경우에 대비해 보호받는 당사자는 렌더이고, 보험료를 내는 사람은 주택 소유주이다. 그리고 다운이 적을수록 보험료는 더 많이 내야 한다.
다행히 이 PMI란 혹은 주택 가치가 상승해도 없앨 수 있다. ‘이어프레이즈잇’사에 따르면 PMI 해약 신청은 일년전에 비해 110%나 늘었다. 이 회사는 PMI 해약을 위한 주택 감정을 올 첫 8개월 동안만 1만건 이상 실시했다.
주택소유주 보호법은 모기지를 주택의 원래 가치(original value)의 80%까지 갚으면 차용자의 요구에 따라 렌더들은 PMI를 취소하도록 규정하고 있다.
물론 주택 페이먼트 납부를 잘 하고 있고 그 집에 대한 다른 융자가 없어야 하고 또 렌더가 주택 가치가 잘 보존되고 있다고 만족하는 경우에 한한다.
만약 주택소유자가 깜빡 잊고 취소 요청을 하지 않은 경우라도 론 밸런스가 주택 구매 당시 가치의 78%에 도달하면 자동으로 보험을 종료 시켜야 한다. 이제 PMI는 이상의 요건이 갖춰지면 자동적으로 해약되지만 주택소유주보호법이 정하는 것보다 더 빨리 없애는 방법도 있다.
모기지 융자의 두 거인인 패니 매와 프레디 맥은 PMI를 해약할 수 있는 근거를 주택의 오리지널 가치가 아니라 현재 가치(current value)로 삼아도 된다고 정하고 있다. 두가지 방식의 결과에는 큰 차이가 있다.
예를 들어 바이어가 20만 달러 주택에 대해 5% 다운을 하고 이자율 6%에 30년 고정모기지를 얻은 경우를 생각해보자. 차용자가 아무 조치도 취하지 않고 그냥 있어도 PMI는 11년 뒤에 자동적으로 없어진다.
그러나 그 집의 가치가 매년 5%씩 상승한다면 에퀴티가 쌓여 36개월만 지나면 패니와 프레디가 정하는 기준을 충족시킬 수 있어 PMI를 해약할 수 있게 된다. 만약 주택가치가 10%씩 상승한다면 PMI를 없앨 수 있는 시점은 20개월이면 찾아온다.
물론 패니와 프레디의 규정에도 조건은 따라 붙는다. 주택가치를 크게 증가시키는 증개축이 없는한 주택 론이 2년이 지나기 전에는 PMI를 취소할 수 없으며 론이 2년에서 5년 사이인 경우 론밸런스가 주택시장가치의 75%에 이르면 없앨 수 있다. 60개월 이상 된 ‘시즌드(seasoned)’ 모기지인 경우 시장가치 대비 론 비율이 80%에 이르면 없앨 수 있다.
물론 이 경우에도 연체가 없어야 하는 등 페이먼트 기록이 좋아야 한다.
