1031교환은 투자용 프라퍼티에만 해당돼

<문> 저는 비용기준이 10만달러인 땅을 상속받아 최근 40만달러에 팔았습니다. 25만달러를 주고 임대용 해변 콘도를 사고 싶습니다. 제가 25만달러에 대한 양도소득을 세금 납부연기 교환으로 연기할 수 있나요?
<답> 귀하가 판매 이익금을 자격이 있는 제3자에게 맡기지 않은 상황에서 토지 판매를 이미 종결했다면, 귀하는 연방 세법 1031 납세연기 교환 자격이 없습니다. 토지 판매가 아직 끝나지 않았고 해변 콘도가 임대용 프라퍼티라면, 귀하는 1031교환을 신청할 수 있습니다. 해변 콘도가 개인 거주지나 휴양 주택이라면, 세금 납부연기 교환이 되지 않습니다. 귀하가 40만달러 투자 프라퍼티를 25만달러짜리로 낮춰서 가기 때문에, 15만달러 차액은 양도소득으로 과세가 됩니다.


집 구매 전에 규모 실측 잊지 말아야

<문> 저희 부부는 3년 전에 집을 샀습니다. 리스팅에 따르면, 그 집은 2,083스퀘어피트 규모였습니다. 그 정보는 부동산 에이전트가 제공한 것입니다. 그러나 카운티 과세평가원에서도 확인한 공증 기록에는 이 집의 규모가 1,889스퀘어피트에 불과합니다. 꽤 큰 차이가 납니다. 집 규모가 판매자와 부동산 에이전트에 의해 잘못 전달됐기 때문에 법적 조치를 취할 권리가 저희에게 있나요? 저희가 집을 전문인에게 맡겨 측정해야 하나요? 저희 에이전트가 판매 전에 스퀘어피트를 확인했었어야 했습니까?
<답> 귀하는 집의 위치와 스퀘어피트당 건축·시가를 말하지 않았습니다. 그러나 스퀘어피트당 100달러로 잡아도 모자란 194스퀘어피트는 1만9,400달러입니다. 이는 적지 않은 돈입니다. (이는 예를 든 것뿐입니다. 일부 지역에서는 시세가 스퀘이피트당 수백달러씩 나가기도 합니다.)
판매자와 부동산 에이전트의 서면 진술부터 시작하십시오. 서면에 부인 서명서가 있었나요? 서면에 “정보는 믿을 만하지만 보증은 되지 않는다”는 것과 같은 말이 있다면, 귀하는 운이 없는 겁니다.
귀하가 가진 서면 증거사본에 그런 진술이 없다면, 귀하의 다음 조치는 그 집의 스퀘어피트를 근거로 구매 제안을 냈다는 걸 보이는 것입니다. 이는 입증하기가 어렵습니다.
공증 기록에 1,889스퀘어피트로 기재돼 있다는 것이 반드시 정확하다고 말할 수는 없습니다. 전문 감정인을 고용해서 집을 실측해 보세요. 특이한 모양이 집에 포함돼 있다면, 경험이 있는 평가사 두 명이 다른 측정치를 제시할 수 있습니다.
귀하가 3년을 기다렸기 때문에, 집이 위치한 곳의 공소시효가 지나지 않았더라도 소송까지는 생각하지 마세요. 소액(제 예인 1만9,400달러)을 근거로 소송을 맡은 변호사를 찾는 게 쉽지 않을 것입니다. 귀하의 금전 피해가 커서 소송이 커지지 않는 한, 귀하는 이 경우를 잊는 게 나을 것입니다.


프라퍼티 판매에는 판매세가 붙지 않아

<문> 최고 연방 양도소득 세율인 15%가 모든 양도소득에 적용됩니까? 저희가 판 빈터에도 판매세가 있나요?
<답> 프라퍼티 판매에 소매 판매세를 부과하는 주는 없는 걸로 알고 있습니다. 양도소득세는 주식, 채권, 토지와 같은 부동산을 포함해 12개월 이상 장기로 소유한 장기 투자자산의 판매에 부과되는 세금을 뜻합니다. 그러나 주 소득세 규정은 토지의 위치에 따라 양도소득세 적용에 매우 차이가 있습니다.