한 손님이 부동산에 투자를 위해 상담을 해왔다. 그는 샤핑센터에 투자하기를 원했다. 왜 샤핑센터를 원하냐는 질문에 확실한 대답을 주지 않았다. 많은 사람들이 원하기 때문에 구입하려고 하는 것이 역력했다. 그래서 그 분의 부동산 투자의 목적과 목표를 다시 물어보았다. 샤핑센터의 장단점을 들어가며 투자 세미나 101 기초 상담을 시작했다.
몇 주전 연재되던 것에 이어 투자 세미나를 계속한다. 이번 주에는 많은 분들이 찾는 샤핑센터를 소개하고자 한다.
많은 투자가들이 샤핑센터를 좋아하는 이유는 거의 모든 테넌트가 제반 비용을 부담하는 넷 리스 (Net Lease)이기 때문이다. 첫째, 테넌트가 세금, 보험, 관리비용 등을 부담한다. 둘째, 주인이 실내 변경에 부담하는 비용 (Tenant Improvement)이 최소다.
오피스와는 달리 테넌트가 내부 설비, 실내 장식 등의 비용을 부담하기 때문에 인테리어를 지어주는 경비를 절약할 수 있다. 만일 테넌트가 세일을 잘해서 수익이 팽창하여 일정한 수익 액이 넘으면 그 넘는 금액의 일정한 퍼센티지를 렌트로 요구하는 퍼센티지 렌트를 계약할 수 있다.
이 경우 매달 일정하게 들어오는 렌트외에 여분의 수익을 기대할 수 있다. 어바인 근처에 한 큰 몰에서는 이 퍼센티지 렌트를 적용하고 있다.
단점은 현재 캘리포니아에 있는 샤핑센터들은 낮은 캡 비율을 가지고 있기 때문에 큰 캐시 플로를 기대하기는 어렵다. 경제가 안 좋아지면 가장 크게 타격을 받는 분야 중에 하나가 샤핑센터이다. 많은 사람들이 물건 구입에 돈을 절약하기 때문이다. 하지만 반대로 경제가 부흥하면 샤핑센터 또한 큰 이득을 얻는다. 즉 상업용 건물에 투자하려면 부동산의 동정 뿐 아니라 경제 동향, 금리 인상 등 경제 전반을 밀접하게 주시하여야 한다.
앞으로 소매상가 (retail)의 투자는 히스패닉 시장의 전망이 좋다. 미국에 있는 히스패닉의 연 지출 능력은 6,860억달러다. LA 카운티에서는 매 달 10억달러씩 증가하고 있다고 한다. 히스패닉 인구는 전통적으로 지출 성향이 강하고, 인구 증가율이 미국 평균보다 4배에 가깝다.
2020년에는 미국 인구의 5분의 1이 히스패닉 사람들이다. 소매업을 하려면 히스패닉 시장을 간과하고는 큰 성장을 이루기 어렵다. 히스패닉 지역의 샤핑센터들에 대한 투자가 큰 전망을 보고있다.
샤핑센터들이 경제와 밀접한 관계가 있으나 히스패닉 지역의 샤핑센터들은 경제 침체에 큰 영향을 안 받는다고 본다. 경제는 실업률과 함수 관계가 있는데 실업률은 국방 산업, 최첨단 산업의 영향을 많이 받아왔다.
한 예로 90년대 중반에 인터넷 산업이 무너지면서 실리콘 밸리 지역에 경제가 많이 어려워졌다. 많은 히스패닉 사람들은 위의 두 산업이 아닌 기본 산업에 종사하기 때문에 그들의 수입은 대체로 안정적이다. 즉 히스패닉 시장의 샤핑센터는 계속 부흥의 가도를 달릴 확률이 높다는 것이다.
히스패닉의 소비성향도 변하고 있다. 그들이 부를 축적하고 미국 문화에 접하면서 깨끗한 샤핑 환경과 브랜드 상표의 물건을 원한다. 예전에 스왑밋이 최신 샤핑센터들로 대치 될 날들이 멀지 않았다. 이미 몇몇 개발업자들은 히스패닉 시장에 새로운 샤핑센터를 건설하고 있다. 먼 앞날을 바라보고 투자하는 눈을 가져야 할 때다.
위의 내용을 바탕으로 한 투자 세미나를 원하는 그룹이 있으면 아래 번호로 연락하기 바란다.


정학정
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