모기지 은행이 론을 해줄 때 제일 먼저 조사하는 것이 크레딧을 비롯하여 직장 생활자의 경우에는 인컴과 지출의 대비 조사를, 그리고 자영업자의 경우에는 지난 2년간의 평균 순과세 수입을 조사하는 일이다.
이것은 대출금 상환의 실질 능력을 검토하여 융자 승인과 함께 융자액의 범위를 정하는 과정이기도 한데, 만일 론을 받으려는 사람의 크레딧 스코어가 좋거나 또는 다운페이먼트를 많이 할 때는 변동론이든 고정론이든 자신이 원하는 종류의 론을 선택할 수가 있으나, 크레딧 점수도 낮은 데다 다운페이먼트까지 적다면 론 프로그램의 종류는 제한되어 진다.
또한 변동론과 고정론 둘을 놓고 단순히 어느 것이 좋고 나쁜가를 가릴 수도 없는데, 이는 양쪽 모두 나름대로의 분명한 특성들을 포함하고 있기에 론을 신청하려는 사람들의 각 상황과 형편에 따라 자신에게 맞는 론을 선택하면 되기 때문이다.
먼저 변동론을 선택하는 사람들의 유형들을 알아보자면, 월수입이 일정하지 않은 사람들, 다운페이먼트가 적은 사람들, 월 페이먼트를 적게 낼 수밖에 없는 사람들, 단기 리턴 인컴을 기대하면서 인컴 프라퍼티를 구입하려는 투자가들, 융자액이 많은 점보론을 신청하려는 사람들이 주로 변동론을 선호한다.
왜냐하면 변동론은 페이먼트 방식이 다양하여 월 인컴이 적을 때는 미니멈 액수만 내거나, 이자와 기본원금만 내는 방식을 택하여 위험부담을 줄이고, 인컴이 늘어날 때는 이자에다가 원금을 줄여나가는 방식의 30년 또는 15년 고정론과 같은 페이먼트 방식 등을 필요에 따라 자유롭게 변경해 가면서 자신의 재정적인 상황을 원활하게 이끌어갈 수 있는 장점이 있기 때문이다.
하지만 이자율이 오르면 월 페이먼트도 같이 오르고, 옵션 선택에 따라서는 갚아야 할 융자 원금이 계속 늘어나 오히려 에퀴티가 마이너스되는 등 부동산 시장이 위축될 경우에는 위험한 상황에 빠질 수도 있다는 단점이 있다.
고정론의 경우에는 월수입이 안정적인 사람들, 다운페이먼트가 많은 사람들, 부동산을 장기간 소유할 사람들이 선호한다. 그것은 시중 이자가 아무리 올라도 월 페이먼트가 일정하여 안정감이 있고, 시간이 지나면서 자신의 에퀴티가 크게 늘어난다는 이점이 있기 때문이다.
즉 변동론일 경우와 고정론일 경우 모두 6~7년의 장기적 기간으로 보면 지불된 총 페이먼트 액수는 거의 비슷하나 에퀴티를 더 많이 쌓게 되는 쪽은 고정론을 갖고 있는 쪽이라는 것이다.
그러나 고정론의 단점은 일단 한번 정해지면 자신의 재정상황이 어렵다고 해서 월 페이먼트 액수를 조정할 수가 없다는 것이다.
이와 같은 이유에서 보더라도 렌더들의 입장에서는 론신청자의 인컴과 크레딧 점수 등이 낮은 사람들에게는 안전한 대출방식을 꾀하려 다양한 월 페이먼트 방식의 변동론을 권하기도 하며, 일반적으로 저이자율의 시기에는 아무래도 고정론이 좋고 또 많이 택하는 편이기는 하지만, 최근 몇 년간 주택가격이 높게 오르면서 융자액이 높아지는 어려움으로 인해 변동론을 선택하는 사람들도 무척 증가했다.
아무튼 론종류의 선택은 자신의 준비 여하에 따라 좋은 융자 프로그램을 가질 수 있는 것이므로, 미리 여유 있게 론 에이전트들을 만나 융자 계획을 세워나가는 것이 바람직하다.


케니 김

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