현재 소유한 부동산을 팔고 투자 대상을 바꾸려는 대부분 고객은 주위에서 접할 수 있는 모든 방법을 통해 투자의 기본 지식은 갖고 있는 것 같다.
그러나 간혹 자기가 투자하려는 부분에 대한 경험이나 지식이 없이 이런 계획을 실행하려는 한인들도 눈에 띈다. 이런 사람들이 유념해야 할 사항은 투자 시 돌아오는 수익이 얼마나 되나 하는 것이다.
예를 들어 아파트와 모텔을 비교한다면 수익률은 막연하나마 모텔이 아파트보다는 많을 것이라고 생각하지만 어느 정도인지 가늠하기는 쉽지 않다.
한마디로 말하기에는 전제 조건들이 있어야 할 것이다. 모텔의 매입가는 지역에 따라 편차가 있어 같은 캐시 다운으로 산 모텔이라도 구입가에 따라서 월 페이먼트가 달라 순수익도 차이가 난다.
한 예로 연 수입이 100만달러 하는 모텔을 500만달러에 매입했다면 적어도 30%는 캐시다운을 해야 하기 때문에 150만달러의 현찰이 요구된다.
차액 350만달러 융자시 현 이자율로 계산하면 월 페이먼트는 약 296,844달러로 이를 순수익(net operating income)에서 제하면 연 15만3,15달러의 캐시플로가 된다.
이는 캐시 투자액 150만달러에 대한 연 10.21%의 수익률이라고 볼 수 있다. 이는 모텔이 같은 연 수입이라도 매입가격이 얼마냐에 따라서 연 수익률에 차이가 나게 마련이다.
이를 아파트 투자 때와 비교하면 현행 시세로 그 수익률은 약 연 3~4%정도 가 된다.
모텔 투자가 수익률에 있어 높다고 생각되지만 투자자 입장에서 보면 아무리 수익률이 높다고 해도 모텔은 운영 능력이 요구, 수입의 증감 가능성이 다분하다.
경우에 따라서는 노동력이 있어서 모텔의 수익률이 높아서가 아니라 운영에 참여할 수 있다는데 더 큰 의미를 두는 사람도 있음으로 투자 대상은 어느 특정 한 대상만을 고집할 수는 없을 것이며 투자자의 상황에 따라서 자신에 알맞는 투자 대상을 찾아야 할 것이다.


조셉 김
<뉴스타 부동산 LA>
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