최고 제안가 받아들일 의무는 없어

<문> 저희 부부는 좋은 공립학교가 있는 지역으로 옮기려고 노력하고 있습니다. 그러나 그런 곳에는 매물로 나오는 집이 너무 적습니다. 지난 다섯 달 동안 저희는 네 곳에 서면 구입 제안서를 냈지만 번번이 더 높은 가격에 밀렸습니다. 지난번에는 저희가 귀하가 다른 독자에게 제안한 걸 그대로 따라해서 서면 제안서에 다른 어떤 제안보다 5,000달러를 더 주겠다고 밝혔습니다. 그러나 주택 판매자는 다른 제안을 받아들였습니다. 저희 에이전트는 매우 실망했습니다. 에이전트는 저희가 중국인이기 때문에 차별을 받았다고 생각하고 있습니다. 판매자가 우리의 더 비싼 입찰가를 맞아들이지 않은 것 때문에 소송을 제기할 근거가 되나요?
<답> 주택 판매자나 리스팅 에이전트의 명백한 불법 인종차별 증거가 없다면, 귀하가 소송을 제기하는 건 시간낭비입니다.
주택 판매자가 가장 비싼 입찰가를 받아들이도록 규정한 법은 없습니다. 아마도 채택된 제안서에는 인스펙션 불필요, 모기지 위급 조항이 들어있을 수도 있습니다. 또 구매자가 모지기 대출자의 사전 승인을 제출해서 대출이 문제가 안 됐을 수 있습니다. 또한 일부 지역 주택판매 시장은 매우 경쟁이 치열합니다.


90일 규칙은 이미 사라진지 오래

<문> 지난해 저는 저소득, 타주의 콘도미니엄을 5만8,000달러에 팔았습니다. 판매 종료 전 90일 이내에 저는 수리와 여행비로 4,000달러를 썼습니다. 제 세금 준비자가 4,000달러 전액을 스케줄 D의 양도소득에서 스케줄 E의 임대 수입과 비용으로 옮겼습니다. 그는 콘도미니엄의 기준가를 수정하기 위해 몇 항목을 이용했습니다. 이 4,000달러 이전이 제가 예상했던 것보다 더 많은 양도소득 비용을 제게 돌려주게 되나요? 90일 규칙이 적용되지는 않나요?
<답> 적용되지 않습니다. 개인 주거지나 투자용 프라퍼티를 판매하기 전에 수리비용을 공제하는 90일 규칙은 오래 전에 폐지됐습니다.
그러나 귀하의 콘도미니엄이 임대용이라면, ‘일상적이고 필요한’ 수리를 위해 귀하가 쓴 4,000달러는 스케줄 E에서 콘도 임대수입에서 공제할 수 있습니다.
귀하의 세금 준비자가 제대로 처리한 것처럼 보입니다. 수리와 여행을 위한 4,000달러 지출은 귀하의 콘도 수정비용 기준에 추가돼서도 안 되고, 이 비용이 수정 판매가에서 빼져서도 안 됩니다. 낮은 15% 연방 양도소득 세율이라면, 불평할 이유가 없어 보입니다.


복수 소유주라면 리빙 트러스트 바람직

<문> 귀하는 소유권이 리빙 트러스트에 있을 때 한 공동 소유주가 무능력해지면 다른 피신탁인이 집에 관한 결정을 내릴 수 있다고 최근에 말했습니다. 리빙 트러스트가 없다면, 재정문제에 관련해서 위임장이 같은 결과를 이끌어내지 못하나요?
<답> 부동산 거래에서 위임장과 관련해 제 경험을 말하자면, 소유권 보험회사는 원금이 여전히 남아있기를 주장하고 거래를 이해하고 있습니다. 소유권 보험을 얻을 수가 없다면, 대부분 구매자와 대출자는 일을 진행시키기를 거부합니다.
리빙 트러스트가 일반적으로 위임장보다 더 효과적입니다. 더 자세한 내용은 변호사와 상의하세요.