며칠 전 한 통의 문의 전화를 받았다. 집의 부지가 넓어 오래 전부터 그 곳에 아파트를 짓고 싶다는 생각을 했는데 이것이 가능한가를 묻는 내용이었다.
모든 땅은 각각의 용도에 대하여 각 시마다 실정에 맞도록 규정되어 있다.
그러므로 자신이 소유한 땅이라도 규정에 맞는 건물만을 건축할 수 있는 것이다. 먼저 알아볼 것은 땅의 넓이가 아니라 그 땅의 ‘조닝’(zoning)이다.
R-1존이라면 땅이 아무리 넓어도 한 주택만 허용하고 있기 때문에 단독주택만을 지을 수 있으며 R-2존은 두 채의 집, R-3과 R-4는 주택을 새로 지을 수 있는 건축허가를 받을 수 있는 곳이다. 다시 말하면 소유하고 있는 집이 R-3나 R-4존 위에 있어야 그 집을 헐고 아파트를 새로 건축하는 계획이 가능하다는 말이다.
여기서 알아둬야 할 것은 R-3와 R-4가 어떻게 차이가 있는가 하는 것이다. 이들 땅 위에 이미 건물이 있을 때에는 그 가치가 별로 차이가 없는 것처럼 보인다.
그러나 기존건물을 헐어 내고 새로 아파트를 건축할 때에는 같은 넓이의 땅이라 할지라도 그 사용가치가 현저하게 다르다. LA시에서 정한 규정에 의하면 R-3존에서는 한 유닛의 아파트 최소 규격을 800스퀘어피트로 정하고 있으며 R-4존에서는 400스퀘어피트만 되어도 아파트 한 유닛 건축허가를 받게 된다.
이러한 연유로 인해 같은 땅 넓이라 하더라도 R-4존에 있는 땅에서는 더 많은 아파트 유닛을 건축할 수 있기 때문에 더 많은 수익이 기대되는 것이다. 그러므로 전화로 문의하신 분의 집이 R-3나 R-4 존에 속해 있으면 우선 아파트를 건축하려고 하는 계획이 가능하며 만일 R-4 이상 R-5에 있는 집이라면 더 많은 수익성 있는 아파트를 건축할 수 있는 땅이라고 말할 수 있겠다.
아파트를 새로 건축하는 일 이외에도 R-3와 R-4존의 차이는 그 용도 면에서 다르다. R-3존에서는 아파트만을 건축할 수 있지만 R-4에서는 아파트를 새로 건축할 수 있는 것 이외 교회나 학교 또는 호텔과 모텔을 건축할 수 있도록 규정하고 있다.


조셉 김
<뉴스타 부동산 LA>
(213)272-6726