아이다호에 살고 부부가 토지를 팔고 나서 ‘1031 교환’으로 재투자할 건물을 찾고 있었다. 그들은 자신들이 전혀 관리를 하지 않고, 테넌트가 보험, 세금은 물론 건물 수리비까지 모두 책임지는 ‘트리플 넷’ 건물에 투자하기를 원했다.
어느날 오후 트리플 넷을 전문으로 하는 에이전트에게 이메일 브로셔를 받았다.
‘데일리 퀸’이라는 미 전역에 체인을 가진 아이스크림 가게가 테넌트로 입주해 있는 빌딩으로 애리조나 피닉스에 위치하고 있었다. 피닉스시는 최근 인구 유입이 늘고 있는 붐 타운으로 부동산 가치 역시 급등하고 있다. 건물은 토지까지 포함하고 있었고, 테넌트는 장기 리스를 하고 있는 상태다.
또한 데일리 퀸의 확실한 크레딧이 리스를 보증했다. 가격은 86만5,000달러, 캡(cap)은 6.5으로 매년 2%씩 렌트가 인상되는 조건이었다. 2만5,000스퀘어피트 토지에 2,561스퀘어피트 빌딩으로 매매 가격은 스퀘어피트 당 338달러로 건물을 다시 지으려할 때의 가격(replacement cost)보다는 저렴했다.
렌트는 스퀘어피트 당 1.85달러였는데 그 곳의 마켓 렌트를 조사해 보니 평균 2.50달러였다. 수익 부동산에 투자하는 경우 현재 있는 테넌트가 마켓 렌트보다 렌트를 적게 내고 있는 건물이 유리하다. 왜냐하면 그 테넌트가 나가고 다른 테넌트가 들어오면 렌트를 올려 받아서 더 큰 수익을 낼 수 있기 때문이다.
이 건물은 큰 수퍼마켓이 앵커 테넌트(anchor tenant: 샤핑몰에서 가장 많은 손님을 끌 수 있는 그 몰을 대표하는 가장 큰 입주자)로 있는 샤핑몰 입구에 위치한 코너에 단독건물로 자리 잡고 있었다. 이 몰의 맞은편에는 큰 종합병원이 있어서 많은 손님을 불러들였다. 이 건물은 신호등이 있는 교차로에 있어서 신호가 바뀌기를 기다리는 차량이 멈추었을 때, 바로 눈에 들어왔다. 하루에 몇 대의 차량이 지나가는가 하는 트래픽 카운터와 그 도시의 인구 분포, 평균 수입을 볼 때 아주 좋은 투자지역이었다.
리스팅 에이전트를 통해 이 건물이 주인이 아무 것도 부담하지 않아도 되는 진정한 트리플 넷 (NNN) 건물임을 확인했다. 간혹 트리플 넷 건물이라고 나와도 주인이 지붕, 구조 또는 주차장 보수를 책임져야 하는 경우가 있다. 이것은 진정한 트리플 넷 건물이 아니다.
모든 정보를 분석한 뒤 투자하기에 적합한 건물이라는 결정에 도달했다. 브로셔 받은 즉시 바이어와 통화를 하고 다음날 아침 9시에 리스팅 가격 86만5,000달러에 오퍼를 넣었다.
현금을 주고 사기로 하고 45일 안에 에스크로를 끝내는 조건이었다. 같은 날 저녁 5시에 리스팅 에이전트와 통화한 결과 우리와 같은 풀 프라이스 오퍼가 5개 들어왔음을 확인했다.
그 즉시 1만5,000달러를 올린 88만달러에 카운터 오퍼를 제출했다. 3일 후 그 건물은 89만5,000달러를 현금으로 준다는 다른 바이어에게 매입됐다. 그 바이어는 3일 동안 그 건물에 대해 조사하는 ‘듀 딜리전스’(due diligence)를 하고 5일 안에 에스크로를 끝내는 조건이었다. 그 바이어 역시 1031 교환을 하는 경우였으나, 그는 이미 자신이 매각하는 건물의 에스크로를 끝낸 상태였기 때문에 바로 그 건물을 매입할 수 있었다.
우리 바이어는 아직 에스크로의 컨틴전시를 웨이브하지 않은 상태였기 때문에 셀러측에서는 불안해 할 수 있었다. 매물이 시장에 나오면 투자 가치를 그 즉시 판단해야 하고, 좋은 투자라는 판단이 서면 신속히 행동해야 한다. 자료를 제공해 준 동료 윌리엄 휴그론에 감사한다.

정학정
<상업용 전문 Charles Dunn Co.>
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