4유닛 아파트를 매매할 때에 생긴 일이다. 일반적으로 4유닛 아파트는 새로 건축된 건물이 아니라 80년 전쯤 건축된 것이 대부분이다.
그러므로 아주 오래 전 입주해 아직도 마켓 시세보다 아주 낮은 렌트로 살고 있는 테넌트들이 많은 편이다.
한 예로 똑같은 4유닛 아파트 테넌트라도 한 입주자는 1,500달러에, 다른 테넌트는 700달러만 내고 사는 경우도 있다. 기존 랜드로드는 오래 전 아파트를 구입, 월 페이먼트가 적기 때문에 그런 대로 견딜 수 있으나 새로 아파트를 매입한 사람이라면 월 페이먼트 때문이라도 할 수만 있으면 렌트를 올리고 싶어한다.
그러나 렌트를 많이 받기 위해서는 테넌트를 내보내는 것 말고는 뚜렷한 방법이 있는 것은 아니다. 렌트 컨트롤을 적용 받는 경우 정한 범위 내에서만 렌트를 올릴 수 있는데 각 시마다 조금씩 다르기는 하지만 LA의 경우 연 인플레이션에 해당하는 3.2%만 올리도록 규정하고 있다. 이러한 이유로 해서 바이어는 매입 조건으로 현 테넌트를 내보내 달라는 조건으로 매매 계약을 요청하는 경우가 종종 있다. 이는 현실적으로 실현되기 아주 어려운 조건을 가진 계약이다.
물론 아파트에 주인이 살고 있는 경우 매매가 끝남과 동시에 그 유닛은 비어줄 수 있지만 테넌트가 살던 유닛은 렌트 컨트롤이 정하는 범위 내에서만 테넌트를 내보낼 수 있기 때문에 그렇게 쉬운 일이 아니다. LA시 조례 150.09에 따르면 입주자를 내보낼 수 있는 조건을 10가지 항목으로 명시하고 있다.
그 중 제일 강력한 조항은 입주자가 렌트를 정한 날짜에 지불하지 않은 경우와 매입한 아파트를 랜드로드와 그의 부모, 자녀가 입주하는 경우다.
그러므로 바이어가 아파트를 매입한 후에 주인 또는 주인 직계가족이 입주하는 조건으로 테넌트를 내보내는 것이 순리적인 일로 사료된다는 말이다.
이미 아파트를 팔기로 한 셀러가 입주한다는 뜻을 테넌트에게 밝혀도 이를 그대로 믿고 순순히 살고 있던 아파트를 비어 주는 테넌트는 없기 때문이다. 또한 규정에 따라 입주자를 강제로 퇴거할 때에는 주인이 이사비용을 지불하도록 되어 있다. 테넌트의 여건에 따라 상이하지만 한 테넌트 당 3,000 ~8,000달러의 이사비용을 지불해야 되므로 테넌트를 내보내는 문제는 이러한 조건과 이에 따르는 비용이 소요됨으로 이를 감안하여 매매 계약을 체결하는 것이 필요할 것이다.


조셉 김
<뉴스타 부동산 LA>
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