집값이 많이 올라 팔면 큰 이익이 생긴다. 하지만 팔기 이전에 세금에 대한 전략을 세워야 판매 이익을 최대한으로 남길수 있게 된다.
부동산 시장이 절절 끓고 있는 만큼 많은 사람들이 부동산으로 돈을 쉽게 벌었다. 벌기는 많이도 벌었는데 이를 온전히 내 돈으로 챙기기 위해서는 세금문제를 매끄럽게 처리해야 한다. 많은 주택 소유주들이 집을 팔아 큰 이익을 올리고 있으나 어떻게 대처해야할지 잘 모르는 경우가 많다.
집 팔아 생긴 이익 절세 전략
■공제가 된다
집을 팔아 생기는 이익에 대해서는 일정부분 세금을 매기지 않는다. 이 혜택을 보기 위해서는 판매시점까지 5년 기간중 2년을 거주해야 한다. 이 조건을 충족시키면 집 팔아 생긴 이익금중 25만 달러까지는 과세되지 않는다. 부부인 경우는 두배인 50만 달러까지는 세금이 붙지 않는다.
결혼하지 않은 사람이 공동 소유하고 있다면 각각 25만 달러까지 과세를 면하게 된다.
공제를 한 뒤에도 이익이 있다면 이에 대해서는 15% 또는 그 이하의 상대적으로 적은 세금이 부과된다.
■더 큰집을 사지 않아도 된다
예전에는 집을 팔아 생긴 이익금에 대해 세금을 물지 않으려면 더 큰집을 사서 옮기는 식으로 과세를 연기시키는 방법들을 썼었다. 그러나 지금은 과세를 연기 시킬 필요도 없고 더 큰집을 살 것도 요구하지 않는다. 또 이 공제 기회를 생애 몇번을 사용하든 상관 않는다. 거주 2년이란 조건만 충족시킨다면 면세된다.
■별장 세금 피하는 법
휴가지에 있는 세컨드 홈을 팔려면 팔아서 생기는 이익 전액에 대해 세금을 내야 한다. 그러나 과세를 피하는 방법이 있다. 세컨드 홈을 투자 부동산으로 운용하는 것이다. 투자부동산 요건을 충족시킨다면 휴가별장이 투자 부동산이 돼서 1031 교환 프로그램을 이용한 더 큰 다른 투자 부동산과 교환을 하면 과세를 피할 수 있게 된다.
■홈 오피스 세금
집 일부를 비즈니스용으로 사용했을 경우 세금문제는 어떻게 될까. 이 경우 역시 공제 혜택은 주어진다. 그러나 비즈니스로 사용한 부분에 대해서는 세금을 내야 한다. 즉 1997년 5월7일 이후 비즈니스 경비로 감가상각을 한 부분에 대해서는 과세된다. 적용 세율은 25%로 높다. 하지만 이 경우도 당장의 과세를 피하는 방법은 있다. 1031 교환 프로그램을 이용하는 것이다. 즉, 새 집에서도 홈 오피스를 만들면 옛날 집의 오피스와 1031 교환을 함으로써 과세를 새 집 판매 이후로 연기시킬 수 있는 것이다.
■기록을 잘 보관한다
홈 임프루브먼트에 들인 돈은 판매 이익과 무관하게 미리 공제된다. 이 때 홈 임프루브먼트는 관리차원의 수리가 아니라 집의 가치를 ‘영속적으로’ 증가시키는 개축이어야 한다.
따라서 홈 임프루브먼트에 들어간 영수증을 잘 모아둬야 한다. 지붕을 교체했거나 집을 늘여냈거나 조경을 추가했다면 모두 공제 받을 수 있다. irs.com에 들어가서 publication 523을 보면 어떤 비용을 공제 받는지 자세하게 리스트가 나와있다.
많은 주택 소유주들이 집을 판 이익금이 50만 달러를 넘지 않을 것으로 생각해서 집 증개축에 들어간 비용 영수증 챙기기를 소홀히 하는데 이는 잘못이다. 요즘처럼 집값이 천장부지로 솟는 상황에서는 50만 달러 공제가 오히려 소액으로 보일 지경이다.
