집 값 상승·렌더들 적극적 마켓팅 원인

캘리포니아주는 물론 지난 몇 년간 전국적으로 치솟는 주택가격으로 홈 에퀴티 론과 라인 오브 크레딧 등 주택을 담보로 돈을 빌리는 주택 소유주들이 폭발적으로 늘고 있다. 융자조사기관인 SMR 리서치사에 따르면 지난해 이같은 주택담보 융자 건수는 전년도에 비해 33%나 급증했다. 또 현재 대출된 에퀴티 융자 금액도 무려 7,190억달러에 달해 비자와 매스터카드 등 일반 크레딧 카드 대출건을 상회하고 있다.이같이 에퀴티 융자의 폭발적인 증가에는 물론 주택가격 상승이 주원인이지만 렌더들의 적극적인 마케팅도 한몫을 하고 있다.


대출 금액
총 7,190억달러
크레딧 카드 상회

에퀴티 융자의 채무율은 현재 0.15%로 크레딧 카드의 3%에 비하면 낮은 수준이다.
그러나 전문가들은 에퀴티 융자를 받은 주택 소유주들이 3분의1 이하만을 실질적인 주택 관련 지출이나 투자 부문에 사용하고 나머지는 자동차 구입, 휴가 등의 소비성 분야에 지출하고 있어 위험성을 안고 있다고 지적하고 있다.
일시불로 목돈을 받는 홈 에퀴티 론의 경우는 일반 모기지와 같이 이자율과 대출기간이 고정돼 있다.
그러나 라인 오브 크레딧의 경우는 크레딧 카드처럼 크레딧 제한 금액이 있으며 빌린 금액에 대해서는 마켓의 변동 이자율을 내야 한다.
이 이자율은 연방 금리에 묶여 있어 요즘에는 이자율이 꾸준히 상승하는 추세이다.
또 크레딧을 유지할 경우 무한정 사용할 수 있는 일반 크레딧 카드와 달리 주택 라인 오브 크레딧의 대출 금액은 특정 기한이 지나면 이자만 지불할 수 없으며 원금을 갚아야 하는 일반 융자로 변환된다.
이 기간은 렌더에 따라 차이가 있지만 통상적으로 10년을 넘지 않는다.
예외적으로 렌더가 이자만 낼 수 있는 기간을 연장하는 경우도 있지만 결국은 원금을 갚아나가야 하기 때문에 특히 각별한 주의가 요망된다.


융자 신청시 주의 할 점

▲이자율을 비교하라 : 크레딧 점수가 좋을수록 낮은 이자율을 적용 받을 수 있다.
크레딧 점수가 760점 이상일 경우 많은 렌더들은 라인 오브 크레딧의 이자율을 연방 금리보다 0.5%포인트 낮게 책정하고 있으며 700점에서 759점 사이면 연방 금리와 같은 이자율을 적용 받을 수 있다.
그러나 크레딧 점수가 낮으면 연방 금리보다 1∼5% 더 높게 적용 받는다.
▲수수료에 주의하라 : 크레딧이 좋은 사람이라면 주택 관련 담보를 받는데 신청비나 감정비를 내지 않아도 된다. 일부 렌더의 경우 수수료를 융자금액에 포함시킬 수 있어 점검을 해야한다.
또 브로커 수수료도 대출자가 아닌 은행이 지불하는지를 확인한다. 보통 약간의 기록 수수료(recording fee)와 연례 크레딧 수수료만 내만 된다.
▲세금관련 조항을 숙지하라 : 주택을 담보로 하는 융자의 경우 일반 크레딧과 달리 이자율에 대해서는 세금공제 혜택을 받을 수 있다는 장점이 있다.
그러나 공제 혜택을 받으려면 세금 보고시 아이터마이즈(itemize)를 해야 한다. 자신이 아이터마이즈를 할 수 있을 만큼 공제 액수가 많은지 분석을 해야 한다.
▲무리한 대출은 삼가라 : 주택을 담보로 홈 에퀴티 론이나 라인 오브 크레딧을 받을 때 대출금액이 집 에퀴티의 80%를 넘으면 위험하다.
만약을 대비해서 집 에퀴티의 20%는 주택 소유주가 갖고 있어야 한다. 모기지와 홈 에퀴티 융자가 집 에퀴티의 80%를 넘을 경우 일부 렌더들은 더 높은 이자율을 적용하기도 한다.

<조환동 객원기자>