“에스크로 신탁 계정 과신하지 말자”

<문> 저는 집 모기지에 에스크로 신탁 계정(impound account)을 갖고 있는데 여기서 재산세를 냅니다. 2004년에 저희 모기지는 다른 대출 회사에 팔렸습니다.
이전 기간에 옛 대출 회사나 신규 회사 모두 재산세를 제 때에 내는 걸 잊어버렸습니다. 저희가 세금 징수관으로부터 체납 통지를 받았을 때, 저는 즉시 새 모기지 대출회사에 전화를 걸었습니다. 이 회사는 옛 회사를 비난했습니다. 저희 재산세는 결국 저희 에스크로 계정에서 나갔지만 새 모기지 회사는 저희 에스크로 신탁 계정에서 지체료로 243달러를 빼갔습니다. 저희가 어떻게 해야 하나요?
<답> 이제 귀하는 왜 제가 차용자는 모기지 대출자가 재산세와 주택 보험을 납부하기 위해 에스크로 계좌를 여는 걸 막아야 한다고 계속 얘기했는지 이해가 되실 겁니다.
개인 모기지 보험(PMI), VA, FHA 주택 대출은 그런 에스크로 계좌를 요구합니다. 그러나 기타 전통적인 주택 대출 채무자는 스스로 재산세와 보험료를 납부하는 걸 배워야 합니다.
분명히 귀하의 신구 대출 회사는 재산세를 제때 납부하지 못한 것에 책임을 져야 합니다. 불행히도 귀하의 상황은 너무 자주 일어납니다.
지체료 243달러가 잘못돼서 귀하의 에스크로 신탁계정에서 빠져나갔기 때문에 10일 내에 환불 체크를 보내달라고 요청하는 편지를 정중한 톤으로 쓰세요.
그러나 대출자가 지체료를 내지 않았기 때문에 체크를 받을 거라고 기대하지는 마세요. 귀하는 지체료 243달러와 법정 비용을 포함한 돈 때문에 현재 대출자를 소액청구 재판정에 소송을 제기하는 게 가치가 있는지 결정하세요.


시각장애인 안내견도 예외는 인정 안돼

<문> 저는 앞이 거의 보이지 않아 길 안내견을 키우고 있습니다. 제가 거주하는 아파트가 애완견을 허락하지 않지만 집주인은 제 개를 봉사동물로 규정해 예외를 인정했습니다. 그러나 몇몇 세입자는 최근 제 개가 너무 크게 짖어 수면을 방해한다고 불평하고 있습니다.
집주인은 제가 개를 조용하게 하지 않는다면 저를 내보낼 수밖에 없다고 말합니다. 제가 어떻게 해야 하나요?
<답> 확실한 방법은 꼭 필요할 때를 제외하고는 귀하의 개가 짖지 않도록 훈련시키는 것입니다. 물론 그것이 힘들다는 걸 저도 압니다.
귀하의 집주인은 귀하가 아파트의 조용한 분위기를 깨뜨리지 않도록 예방할 의무가 있습니다. 세입자가 귀하의 개가 짖는 소리 때문에 이사를 나간다면, 귀하에게 이사를 나가도록 요청하는 집주인의 논리를 강화시켜 줄 것입니다.
장애인 법률은 집주인에게 장애인을 위해 합리적인 편의를 제공하도록 규정하고 있습니다. 귀하의 집주인은 그런 조치를 취했습니다.
귀하가 거절하거나 귀하의 안내견을 조용하게 하지 못한다면, 집주인은 귀하에게 이사를 나가라고 요청할 법적 근거를 갖게 됩니다.
또한 개 울음소리 때문에 집주인이 렌트 매출이 준다면 귀하를 퇴거시킬 수도 있습니다.


상속인도 상속을 거부할 권리 있어

<문> 어머니는 돌아가시면서 유언장을 통해 자신의 유일한 자녀인 제게 자산을 남겼습니다. 어머니의 부동산은 먼 곳에 떨어져 있는데 모기지가 많이 남아 있어 저는 상속받고 싶지 않습니다. 저는 유언검증 법정에도 서고 싶지 않습니다. 어머니의 유언장을 작성한 변호사는 제가 어머니의 자산을 반드시 물려받아야 한다고 말합니다. 제가 어떻게 하면 이런 나쁜 상황에서 벗어날 수 있나요?
<답> 상속인은 상속을 거부할 수 있습니다. 귀하가 돌아가신 어머니의 자산을 억지로 인수하지는 않아도 됩니다. 가능하면 공증을 받아 귀하의 바람을 표현한 편지를 써서 변호사에게 알리십시오. 돌아가신 어머니의 다른 친척이 하나도 없다면, 어머니의 자산은 어머니가 살았던 주 정부에 귀속될 것입니다.


리빙 트러스트에 기금을 넣어야 효력 발생

<문> 저희 부부는 곧 여행을 떠날 계획인데 변호사를 고용해서 리빙 트러스트를 설립할 시간이 없습니다. 그래서 저희는 ‘리빙 트러스트 킷’을 샀습니다. 저희는 수익자가 세 명이 있고 아이다호에 있는 집과 캘리포니아에 신축중인 또 다른 집 한 채를 트러스트에 넣을 계획입니다. 그리고 이 트러스트를 공증 받을 것입니다. 저희 부부 모두 이번 여행에서 사망한다면, 저희는 저희 수탁자인 제 딸이 집을 팔아 수익금을 자신의 딸과 오빠에게 나눠주라고 밝혀 두었습니다. 저희의 주요 자산을 리빙 트러스트에 나열하고 서류를 공증 받는 것으로 충분한가요?
<답> 귀하가 설명한 것만 보면 귀하는 쓸모 없는 리빙 트러스트를 설립했습니다. 귀하는 집 두 채와 같은 귀하의 주요 자산 소유권을 반드시 귀하에게서 조인트 리빙 트러스트의 수탁자에게로 이관해야만 합니다. 이것을 리빙 트러스트의 기금 적립(funding)이라고 말합니다.
귀하 부부 모두가 이번 여행에서 사망한다면, 귀하의 수익자들은 아이다호와 캘리포니아에 있는 귀하의 동산을 유언검증 법정에 넘겨야 합니다. 저는 귀하의 부부 모두 가장 최근에 작성한 유언장을 갖고 있기를 바랍니다. 귀하의 빈 리빙 트러스트가 유언 검증비용과 지연을 없애지 않을 것이기 때문에 귀하 부부가 사망한 뒤 유언장이 검증될 것입니다.


하수 역류는 원인 입증하기 힘들어

<문> 두 달 전에 저희가 없는 사이에 시 하수관이 역류해 우리 집으로 쏟아져 들어왔습니다. 이 때문에 저희 집 1층에 있는 욕조 두 개가 다 넘쳐 나무 바닥과 카펫이 엉망이 됐습니다. 수리와 대체에 드는 총 비용이 1만달러를 넘습니다.
시는 역류가 하수관 때문이 아니라고 말합니다. 저희 주택보험회사는 하수 역류에 대한 정관에 예외조항을 가리키며 보험금 지불을 거부하고 있습니다. 저희가 시에 대해 보상을 청구할 수 있나요?
<답> 시는 대개 하수 역류 피해에 대한 책임을 인정하지 않습니다. 귀하가 시 하수관 부실에 대한 태만을 확실하게 입증하지 않는 한 이로 인한 피해 복구를 얻어내는 건 어렵습니다. 제가 사는 도시는 시 조례를 통해 이런 피해를 막기 위해 집주인이 하수관에 역류 밸브를 반드시 설치하도록 강제하고 있습니다.