변동 모기지를 갖고 있는 주택 소유주들은 이자율 상승에 따른 대비책을 미리 강구해 두는 것이 현명하다.

변동이자율 모기지는 말 그대로 경기상황에 따라 이자율이 변하고 따라서 월 페이먼트도 달라지는 모기지다. 즉 이자율이 오르면 페이먼트가 늘어나 가계 재정이 타격을 받을 수도 있다는 것이다. 단기 이자율이 계속 올라가는 추세로 변동 모기지를 갖고 있는 주택 소유주들은 자신이 올라가는 페이먼트를 어느 정도 감당할 수 있는지 한번쯤 체크해 봐야 할 시점이다. 단기 이자율은 지난해 봄 기록적인 저점을 기록한 이후 점점 오르고 있다. 1년 변동 모기지의 평균 이자율은 일년 전 3.46%에서 지금은 4..33%로 올랐다. 앞으로 더 오르면 페이먼트는 더 부담스럽게 될 것이다.


일년새 3.46%에서 4.33%… 머지않아 5.5%
모기지 25만달러면 월300달러 더 내야
자신의 사정에 적합한지 재평가해볼 시점

대부분의 변동 모기지는 상승제한(cap)이 있어 일년에 페이먼트가 갑자기 큰폭으로 늘어나지는 않는다. 그러나 캡이 있다고 해도 페이먼트가 늘어나면 고통이 될 수 있다.
지난해 1년 변동 모기지를 3.5%로 빌린 많은 주택소유주들은 머지않아 이자율이 5.5%로 조정되는 사태를 맞이하게 될 것이라고 모기지 컨설팅 회사인 HSH 어소시에이츠의 키스 검빙커는 예상한다. 이럴 경우 25만 달러 모기지라면 월 페이먼트가 297달러는 더 늘어나게 된다.
소폭의 인상일지라도 각자 처한 사정에 따라 타격이 심각할 수 있다. “(큰 집이) 무리인줄 알면서도 페이먼트를 낮추기 위해 단기 변동 이자율로 모기지를 얻은 경우라면 늘어난 페이먼트를 감당하기가 한층 곤란해질 것”이라고 캐스데이&캄퍼니의 한 재정계획가는 지적한다.
페이먼트 상승의 위험에도 불구하고 변동이자율 모기지는 과거 어느 때보다 인기다. 모기지은행협회가 집계한 최근 자료에 의하면 변동 모기지는 36%에 달라고 있는데 이는 이 기관이 관련 통계를 집계하기 시작한 지난 1990년 이후 가장 높은 비율이다.
변동이 이처럼 높은 인기를 구가하는 이유는 30년 고정 모기지 이자율이 상승하고 있기 때문으로 경제전문가들은 풀이하고 있다. 30년 고정 모기지 이자율은 2주전 6.04%로 지난 6월 이후 가장 높은 수준을 달리고 있다.
주택소유주들이 모기지 상품에 대해 과거보다 노련해졌다는 것도 한 이유라고 ING 디엑터의 데이빗 루이스는 지적한다. 실제로는 30년보다 훨씬 적은 수년동안만 살뿐이기 때문에 30년 고정 모기지에 대해 프리미엄을 지불하기를 꺼린다는 것이다.
변동 모기지를 갖고 있거나 새로 얻을 경우 이자율이 변동하고 있는 만큼 다음과 같은 점들을 충분히 고려해볼 것을 전문가들은 권한다.
▶최악의 시나리오에 대비할 것-변동 모기지가 몇 달 내에 조정되지는 않을지라도 미리 이에 대처할 계획을 수립해 놓는 것이 현명하다. 인터넷의 여러 사이트에 나와 있는 모기지 계산기를 이용해 이자율 상승에 따라 자신의 페이먼트가 얼마나 올라갈 것인지를 알아둔다.
일례로 프레디맥 사이트 www.freddiemac.com 의 계산기는 편리한데 이자율이 4%, 6%, 7%까지 올라갔을 경우 페이먼트가 각각 어떻게 변하게될 것인지 계산해 보는 것이다.
▶캡에 주의한다-많은 경우 일년에 2%, 론의 전기간에 걸쳐 6%포인트의 이자율 상승 한도가 설정된다. 예를 들어 시작 이자율이 2.75%이고 라이프타임 캡이 6%라면 이자율은 아무리 올라가도 8.75%를 넘을 수는 없다.
연간 이자율 인상 한도도 안도의 숨을 내 쉴 수 있게 하는 요소. 변동 시작 이자율이 아주 낮다면 조정이 돼도 30년 고정 이자율보다 더 낮을 수 있다. 또 몇 년 안에 이사갈 계획이라면 변동 모기지를 그대로 유지하는 편이 낫다.
▶상당기간 거주할 계획이라면 혼합형 재융자도 고려해 본다 -혼합형(hybrid) 변동 모기지는 최장 10년까지는 이자율이 고정된 후 조정된다.
혼합형으로 바꾸면 이자율을 낮추지는 못하지만 당장 내년에 올라가는 충격은 피할 수 있다. 5년 혼합형의 평균 이자율은 5.66%. 1년 변동보다 이자율이 높지만 앞으로 다가올 고통을 미연에 피할 수 있는 장점이 있다.

위험한 비즈니스
모기지를 샤핑 중이라면 일년 변동 모기지의 잠재적인 위험성에 대해서는 충분히 파악해 두어야 할 것이다.
인플레 통제를 위해 연방준비제도는 단기 이자율을 2005년 중에도 계속 올릴 것으로 전망된다.
주택 구매 능력이 충분한지 따져볼 필요가 있다.
장기로 모기지를 얻어도 충분히 페이먼트를 감당할 수 있지만 다른 용도로 현금을 쓰기 위해 1년 변동 모기지를 얻는다면 변동모기지도 타당하다. 그러나 단지 페이먼트를 감당하기 위해서 1년 변동을 얻어야 한다면 그 집은 감당하기에 무리다.
5년 혼합형 변동 모기지는 이자율이 더 높지만 요즘처럼 이자율이 변하는 상황하에서는 보다 이성적인 갬블이라고 볼 수 있다.
이자율을 조정할 때가 되면 이사를 가든지 아니면 이자율이 하락세에 있을 수도 있을 것이다.


■이자율 얼마나 올라갈까
모기지 이자율이 올라가고 있다.
모기지은행협회는 모기지 이자율 상승 추세가 최소한 2006년 하반기까지는 계속될 것으로 예측했다.
하지만 이자율 상승에도 불구하고 변동 이자율의 인기는 큰 타격을 입지 않고 여전할 것으로 전망됐다.