오늘은 모기지융자를 받을 때 융자승인(Loan Approval)과 모기지 이자율에 영향을 미치는 요소로 생각되어 왔던 크레딧과 융자의 상관관계에 대해서 짚어본다.
이미 융자를 받아본 경험이 있거나 현재 융자를 진행중인 사람들을 통해 필자는 크레딧 때문에 이자율이 높아졌다는 식의 비상식(?)적인 이야기를 너무도 빈번히 들었다. 단연코 말하건데 이것은 완전히 잘못된 상식이다. 이에 대한 이해를 위해 우선 모기지은행은 일정 심사기준을 두고 크레딧에 따라서 ‘프라임(Prime, 일명 A-페이퍼)과 ‘서브프라임’(Subprime, 일명 B-페이퍼)으로 나눠진다는 사실을 알아야 한다. 정상적인 심사기준을 통과하지 못해서 서브프라임으로 밀려난 경우가 아니라면 일단 융자승인을 받은 모든 A-페이퍼는 같은 날 현시세의 같은 이자율을 받을 수 있는 동등한 권리를 가진다.
서브프라임으로 승인받은 경우는 모기지은행이 제시하는 조건과 이자율을 받아들일 수밖에 없지만 정상의 융자로 승인받는 경우엔 크레딧의 좋고 나쁨에 의해서 이자율이 달라지는 일은 있을 수 없다. 서브프라임이 아닌 데도 이런 경우 이자율이 같은 날, 현시세의 이자율보다 높아질수 있는 경우는 이미 승인받은 크레딧의 점수와 내용엔 상관없이 자영업자거나 기존 페이먼트와 융자페이먼트를 합한 페이먼트규모가 상식과 기준을 초과한 소득수준을 요구하기 때문에‘Easy Doc’이나‘Stated Income’ 등으로 불리는 부수적 융자승인 조건을 선택했을 경우이다.
이런 경우를 제하곤 크레딧스코어가 640이든 740이든 상관없이 일단 정상의 융자형태로 융자 승인을 받은 이상은 이자율에 대한 차등이 있을 수 없다. 이렇게 오인된 상식 때문에 크레딧점수가 높은 융자수요자들은 반대로 같은 날 현시세보다 더 좋은 이자율을 취득할 수 있는게 아니냐고 묻는 경우도 발생하고 있다.
결코 그렇지 않으며 크레딧의 점수나 내용은 융자승인이 쉽거나 어려운 것의 차이만 있을 뿐 일단 승인을 받은이상 이자율에 대한 차별은 결코 있을 수 없다.
이는 노크레딧’(No Credit)의 경우에도 마찬가지다. 크레딧 점수도 히스토리도 없는 융자신청자가 전화나 개스비 등의 유틸리티 증명이나 12개월 이상의 렌트증명 등 별도의 크레딧 증명을 통해융자승인을 받았다면 완벽한 크레딧으로 승인을 받는 사람과 전혀 차별없는 이자율취득의 자격을 갖는다.
30년이든 15년이든 정상적으로 고정(Fixed) 프로그램을 융자승인 받았다는 것은 앞서 언급한 경우가 아닌 이상 이자율에 대한 차등은 절대 존재하지 않는다. 단지 같은 날이라도 조금씩 이자율 차이를 지니는 모기지은행에 대한 선택과 매일 달라지는 이자율 변화에 대한 이자취득일(Lock-In Date)의 선택이 부수적인 이자율 차등의 요인으로 작용할 뿐이다. 크레딧은 ‘주냐 안주냐’의 문제지 ‘좋게 주느냐 나쁘게 주느냐’의 문제는 아닌 것이다.

제이 명
<키웨이 파이낸스 대표>
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