일부 임대용 건물 세법 조항 없어
<문> 저희는 2004년 4월에 주 거주지를 구입했습니다. 이 집은 골프 커뮤니티 안에 있습니다. 여름에 렌트해달라는 수요가 있어서 저희는 주말에는 집을 임대 주고 그 동안에는 친척집에 머물까 생각하고 있습니다. 저희가 집을 팔기 전에 25만달러 양도소득세 면제를 받을 수 있는 최소 거주 기간인 ‘5년 소유, 2년 거주’ 조항을 맞추려면 ‘총 사용 시간’을 어떻게 계산해야 하나요?
<답> 미안하지만, 연방 국세청 조항 121에는 귀하와 같은 아주 특이한 상황에 대한 가이드라인이 나오지 않습니다. 소유주의 점유 기간과 거주 테스트를 위한 임대 기간 계산에 대한 참고 조항은 법에 없습니다.
제가 귀하의 상황을 정확하게 이해한다면, 귀하는 4월에 집을 샀습니다. 왜 새 집에서 즐기면서 임대를 잊는 게 어떨까요? 귀하가 왜 벌써부터 다시 팔 생각을 하는 지 이해하기가 힘드네요. 아마도 귀하의 세금 조언가가 더 많은 도움을 줄 듯 합니다.
집 팔아 연금 사면 투자 수익 적어
<문> 제 어머니가 지난해 5월에 돌아가시면서 아버지는 양로원으로 들어가셨습니다. 부모님 집은 비어있습니다. 집은 최소 75만달러가 나갑니다. 부모님의 투자 브로커는 집을 팔고 연금을 사라고 추천했습니다. 다른 사람들은 신탁 계좌를 제안하기도 하고 또 어떤 이는 아버지가 돌아가실 때까지 기다리라고도 합니다. 제 아버지는 알츠하이머 병을 앓고 계신 데 그것만 빼면 다른 건강 상태는 양호합니다. 귀하는 어떻게 충고하시겠습니까?
<답> 지금이 귀하의 아버지 집을 팔아 앞으로 쓸 아버지의 간호 비용을 마련할 가장 좋은 때입니다. 그러나 저는 판매해서 얻은 돈으로 연금을 사는 것은 강력하게 반대합니다.
아버지는 자신이 하는 일을 이해할 정도로 정정하신가요? 그렇다면 귀하가 아버지가 변호사의 공증을 얻어 유언장에 서명한 뒤 집을 팔고 판매와 관련된 기타 주요 결정을 내리도록 제안하고 싶습니다.
집 매각대금으로 연금을 사는 것을 반대하는 가장 큰 이유는 아버지의 요양비에 쓸 자금이 없어지기 때문입니다. 제 제안은 집 값이 여전히 비싼 지금 집을 팔라는 것입니다. 연금을 사는 데 서두를 필요는 없습니다.
집을 팔 때까지는 세금엔 변화 없어
<문> 저는 부동산 브로커인데 제 의뢰인 한 명이 17년간 임대 주택을 소유하고 있습니다. 그 분은 세금 보고의 스케줄 E에 맞춰 집을 감가상각 처리했습니다.
지금 그 분은 프라퍼티를 재융자 받고 있는데 그 집에 최근 자신의 아들이 이사를 왔습니다. 그리고 그녀는 남편과 함께 아들을 공동 소유주로 등록했습니다. 그녀는 그 프라퍼티가 더 이상 임대용이 아니기 때문에 스케줄 E에서 프라퍼티를 제거했습니다. 아들이 모기지를 납부하면서 세금 공제 혜택을 신청하고 있습니다.
그녀가 제게 물은 질문은 지난 17년간 그 집을 팔지 않았는데 그 기간에 그녀가 감가상각 처리한 부분은 어떻게 되냐는 것입니다.
<답> 프라퍼티를 팔 때까지는 세금 측면에서는 아무 일도 없습니다. 일어난 모든 일은 임대용에서 공동 소유주 중 한 명이 개인 용도로 쓰는 것으로 바뀐 것 뿐입니다. 그러나 프라퍼티가 팔리면 귀하의 의뢰인이 17년간 받았던 감가상각은 복구돼 특별 25% 연방세율에 따라 세금이 부과됩니다.
