주택을 처음 매입하는 사람들과 현재 주택을 소유하고 있는 사람들이 가장 많이 하는 질문 가운데 하나가 ‘추가원금의 지불’이다. 융자 상환기간에 정해진 월 페이먼트의 외에 별도로 원금을 추가로 갚을 경우 얻는 혜택은 무엇이고, 추가 원금 지불 방법에 대한 차이로 혜택이 달라질 수 있는지 등이다.
추가 원금 지불에 대한 혜택은 지불 방법과 융자프로그램에 따라서 조금씩 달라진다. 우선 고정 프로그램을 보자. 15, 30년 고정 이자율 프로그램을 택한 사람이 추가로 원금을 지불하면 그 추가 원금의 규모에 다라 원래 약속한 만기 상환기간 보다 만료 기간을 줄이는 효과를 얻게 된다.
고정 프로그램을 가진 많은 주택 소유주들은 원금이 추가 지불된 다음 달 줄어든 원금에 적용된 페이먼트의 변화를 상상한다.
하지만 고정 프로그램이 처음 문서 (note)가 작성될 때 이미 약정된 기간 일정한 이자와 원금을 매달 정해진 액수로 지불하기로 약속한 것이다. 스케줄이 만기 완료 형태로 약속된 것이라 페이먼트 변화는 불가능하다.
그러므로 고정 프로그램에서 추가 원금 지불은 결국 상환 기간만 축소시키는 효과만이 있을 뿐이다. 축소할 수 있는 기간이 2, 3년에 불과할 정도의 추가 원금지불이라고 가정하자.
1년 전에 30년 고정을 취득했다면 26-27년이 지나야 추가 원금의 지불의 혜택을 피부로 느낄 수 있다. 따라서 매달 추가 지불하려던 일정 금액이나 목돈을 다른 투자에 활용, 그 효용가치를 높이는 높이는 편이 훨씬 지혜롭다 할 수 있다.
요즘처럼 모기지 이자율이 낮은 상황에서 상환 기간을 줄이려고 추가 원금을 지불하는 것은 마치 좀더 빨리 금리 혜택을 포기하는 우를 범할 수도 있다. 지나친 이자를 지불하고 있다면 몰라도 이자가 없거나 현저히 낮은 이자 빚이라면 서둘러 갚기보다는 그 추가 여력을 좀 더 생산성과 이득이 큰 곳에 투자해 가치를 높이는 게 낫다. 이것이 자본주의의 기본 경제 개념이다.
그래도 굳이 기간 축소를 하고 싶다면 매달 추가로 목돈을 지불하는 것 보다는 ‘바이 위클리’ 방식을 권하고 싶다. 이는 거의 모든 모기지 은행이 제공하고 있는 페이먼트 옵션이다.
한달 페이먼트를 정확히 두 주 단위로 나눠 내 선이자 지불의 효과를 보고 원금 상환 기간을 축소 할 수 있다. 고정 프로그램과는 달리 변동 프로그램은 추가 지불 원금이 바로 원금을 줄여 준다.
축소된 원금에 대한 이자가 적용돼 그 즉시 줄어든 이자와 원금의 혜택을 받게 된다. 따라서 잦은 추가 원금 지불이 예상 되는 융자 수요자라면 고정 보다는 변동이 훨씬 더 큰 기간 축소와 이자 혜택을 누릴 수 있다. 고정과 변동, 원금 축소에 대한 계획에 따라 선택을 달리해야 한다.

제이 명
<키웨이 파이낸스 대표>
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