‘부모가 자식에게 집을 선물하는 경우’

장년한 아들을 가진 부모가 자식에게 지금 살고 있는 집을 선물로 주고 싶은데 몇가지 궁금한 점이 있다고 하였다.
그 부모들은 60만달러 가치의 집을 가지고 있었는데, 융자금액을 많이 갚아서 10만달러의 융자 잔액이 남아 있었다. 과거에 30만달러 가격대에 구입했기 때문에 재산세는 그 가격에 준하여 내고 있었다. 이 집을 자식에게 선물로 줄 경우 명의(title)가 바뀌는데 명의가 바뀌면 재산세가 현 시가로 다시 산정(reassess) 되어서 많은 금액을 세금으로 내는 것이 아닌가가 첫번째 질문이었다. 두번째 질문은 집을 선물로 받으면 그 선물에 대한 세금을 얼마나 내야 하는가 였다.
그들의 질문을 받고 필자가 아는 범위에서 대답해 줄 수는 있으나 위의 경우는 타이틀과 세금에 관한 질문이기 때문에 부동산 전문회계사에게 자문을 구하겠다고 말했다. 부동산의 어떤 경우에도 전문적인 분야 사람들의 조언을 구하는 것이 매우 중요하다.
집의 문서(grant deed)에 나타난 명의에 관해서 가장 전문적으로 알고 일하는 사람들은 타이틀 회사 사람들이다. 그들은 집을 구입하기 전에 명의에 문제가 없는가를 조사하고, 문제가 있으면 수정을 하여 주는 사람이었다.
첫번째 질문과 연관된 타이틀에 관한 케이스가 있었다. 부모가 자신의 집 명의에 아들을 추가하려고 서류를 준비하였다. 그 과정에서 실수가 일어나서 부모 부부의 이름이 완전히 빠지고, 결혼한 아들이 미혼자로 혼자 집 명의에 올랐다. 명의가 완전히 바뀌어서 재산세가 현시가대로 재산정되면서 전보다 엄청나게 많은 금액을 세금으로 내야 했다. 실수를 나중에 알아차린 부모와 아들은 명의를 바로 잡으려고 많은 시간과 노력을 기울여야 했다.
대부분의 경우 명의가 바뀌면 재산세가 재산정 된다. 하지만 부모가 자식에게 집을 선물로 줄 경우 재산세를 다시 산정하지 않을 수 있다. 그러기 위해서는 주인 명의 변경 서류 (Preliminary Change of Ownership Report, 또는 PCOR 로 부름)에 부모가 자식에게 선물로 준다는 난 (parents to child) 에 체크를 하면 된다. 가끔은 세무국에서 이 난에 체크한 것을 무심히 지나쳐 볼 수도 있다. 그런 경우에는 재산세가 재산정이 되기 때문에 그것을 막기 위해 보안 장치가 필요하다. 그 보안 장치가 카운티 재산평가국(Assesor’s Office)으로부터 공제되는 서류 (exempt from reassessment)를 부수적으로 첨부하는 것이다. 이 두 서류를 포함하여 필요한 서류를 작성하여 주택이 위치한 카운티(LA, Orange county 등) 재산평가국으로 보내면 된다.
선물로 줄 경우 선물에 대한 세금은 어떻게 할 것인가?
회계사에 따르면 부모가 100만달러까지는 자녀에게 세금없이 선물로 줄 수 있다고 한다. 위의 경우 집의 가치는 60만달러이지만 집의 에퀴티는 50만달러이다. 집을 선물로 양도 받게되면 명의가 이전되므로 남아있는 융자금액은 갚아야한다. 대부분의 경우 새 융자를 받아서 갚는다. 세금은 내지 않지만 선물 세금 서류(gift tax file)를 작성해야 하며, 세금에 대해 공제를 신청해야 한다.
위의 경우는 한 예이고 각 부동산 케이스가 다르기 때문에 필요한 부문에 있어 그 분야의 전문가에게 조언을 받는 것이 매우 중요하다.
(310) 619-1191
www.TeamTorrance.com

정학정
<뉴스타 부동산 부사장-토랜스 지점>