노인들 리버스 모기지 신청늘어

대출 제한없는 점보 모기지 등장
소득으로 간주안돼 세금 없어
페이오프 안된 집도 신청 가능

미국에서 은퇴연령에 들어선 고령자가 늘어나면서 한인을 포함해 ‘리버스 모기지’(Reverse Mortgage)에 대한 관심이 늘고 있다. 리버스 모기지, 즉 역 모기지란 페이오프가 끝난 집의 에퀴티를 일시불로 받아 노인들의 은퇴자금이나 생활비로 사용하는 것으로 최근 몇 년간 전국적으로 신청이 급증하고 있다.
특히 집값이 최근 몇 년간 급증했지만 집을 팔지 않는 한 현금화 할 수 없는 점을 리버스 모기지는 해결해 주고 있다.
리버스 모기지는 그동안 대출한도 액수가 연방 모기지 공사인 프레디맥이나 패니매의 규정에 따라 액수가 33만3,700달러(2004년 현재) 이하인 컴포밍 모기지로 제한됐으나 33만3,700달러이상의 대출도 가능한 점보 모기지 상품이 최근 등장했다.
어바인에 본사를 둔 ‘파이낸셜 프리덤’(Financial Freedom)이 개발한 ‘Simply Zero Cash Account’ 상품은 무엇보다도 대출 받을 수 있는 액수에 사실상 제한이 없으며 신청비(origination fee)와 클로징 코스트(closing cost)가 없어 현금으로 지출하지 않아도 되는 장점이 있다. 이에 따라 대형 주택이나 100만달러 이상을 호가하는 주택 소유주들의 신청이 가능하게 됐다.
이자율은 런던은행간금리(LIBOR)에 0.5%를 더한 것으로 현재는 약 7%에 달하고 있다. 점보 리버스 모기지가 일반 리버스 모기지와 다른 점이 있다면 승인을 받을 경우 대출금을 일시불로 받아야 한다는 것이다. 대신 대출자가 원할 경우 세이빙스 어카운트 등 여러 가지의 투자용 펀드에 투자를 해준다. 일반 리버스 모기지의 경우 일시불 또는 매달 일정 액수를 받는 옵션이 있다.
그러나 일반 리버스 모기지와 같이 대출자는 받은 돈에 대해 월 페이먼트를 하지 않아도 된다. 페이먼트는 이사를 가거나 사망하기 전까지는 하지 않아도 된다. 또 리버스 모기지가 끝난 상태에서 신청자가 생존하거나 대출금이 집 값보다 많아져도 집을 팔거나 이사를 강요할 수 없다. 연방 국세청(IRS)은 대출금을 소득으로 간주하지 않기 때문에 소득세 납부 의무가 없다.
신청자격은 일반 리버스 모기지와 같이 주택 소유주가 62세 이상으로 집을 소유하고 있어야 한다. 페이오프가 된 주택 소유주가 원칙적인 신청 대상자이지만 많은 렌더들이 완전히 페이오프되지 않았어도 대출을 해주고 있다. 물론 에퀴티가 많을수록 대출 액수는 커지기 때문에 페이오프 비율이 최소한 50% 이상은 돼야 한다.
일반 수수료는 없지만 연방 주택국(FHA) 산하 론피(HECM)로 주택 감정가의 2%, 대출금의 2%는 모기지 보험료로 지불해야 한다. 이들 수수료들은 신청자가 원할 경우 대출금에서 제할 수 있어 현금지출 부담이 없다.
에퀴티의 유일한 단점이라면 집의 에퀴티를 사용하기 때문에 자손에게는 사실상 물려줄 재산이 없다는 것이다. 리버스 모기지를 갚지 않고 사망할 경우 렌더는 집을 팔아 모기지 액수를 제하고 남은 금액이 있다면 상속자에게 넘기게 된다.
한편 연방 주택도시개발부(HUD)에 따르면 올해 상반기 중 리버스 모기지 신청이 미 전국에서 지난해 상반기에 비해 110% 가량 증가했으며 리버스 모기지가 가장 많은 미국 10개 도시 중 3개 도시가 남가주에 있을 만큼 남가주에서도 리버스 모기지의 인기는 높다.

<조환동 기자>
johncho@koreatimes.com