변동금리(ARM) 중 ‘NEG-ARM’(일명 옵션 변동)은 일반 고정(fixed)과 여타 변동 상품에 비해서 현격한 차이를 보이는 또 하나의 장점이 있다.
그것은 다름 아닌 융자금 규모에 따라 이자율에 대한 차별화를 이루는 컨포밍(conforming)과 점보(jumbo)에 대한 구분이 존재하지 않는다는 것이다. 그러므로 이에 따른 이자율의 차등 또한 없다.
모든 고정 프로그램과 대부분의 변동 상품에서는 이미 알려져 있든 컨포밍(33만3,700달러 미만)과 점보(33만3,700달러 이상)라는 융자 규모의 구분에 의해서 같은 상품이라도 이자율이 달라진다.
그 차이는 보통 0.375∼0.5% 정도이다. 게다가 융자금 규모가 65만달러 이상이면 일반 점보가 아닌‘수퍼 점보’(Super Jumbo)로 분류된다. 대다수 모기지 상품의 경우 일반 점보보다 0.25%이상 높은 또 한차례의 이자율 상승을 감수해야 한다.
이런 이자율 차등이 거의 모든 모기지 상품에서 적용되지만 어떤 은행이나 대출자도 NEG-ARM이라는 변동 프로그램만큼은 100% 이자율 차등을 적용하지 않는다. 이러한 NEG-ARM의 특징적인 혜택(?)은 결코 간과할 수 없는 장점이다.
특히 최근 2,3년 사이의 급격한 주택 시장 호황으로 평균 주택 매매가가 급상승해 점보 융자가 많이 늘었다. 그 규모를 감안하면 그 혜택은 더 커보이는게 사실이다.
오랫동안 선호해 왔던 현실을 근거로 30년 고정 프로그램과 NEG-ARM의 비교를 통해 이자율 차등의 유무로 인해 발견되는 득실을 살펴보자.
이를 위해 융자 액수를 18만달러(Conforming)에서 일정한 배수로 늘려 36만달러 점보, 72만 달러 수퍼 점보의 세가지의 페이먼트를 비교해보자.
30년 고정의 경우 컨포밍에서 수퍼 점보까지의 이자율 차등을 근거로 6%, 6.5%, 6.875%로 가정한다. 페이먼트를 계산하면 각기 1,079달러, 2,275달러, 4,730달러로 융자금의 일정 배수와는 달리 훨씬 큰 페이먼트 증액이 이루어진다.
그러나 NEG-ARM의 경우엔 적용 이자율(fully indexed rate)을 4%로 가정하면 이자율 차등이 없어 페이먼트가 859달러, 1,718달러, 3,437달러 등의 일정 배수만큼만 늘어나게 된다. NEG-ARM의 미니멈 페이먼트(20% 다운 기준, 현재 1.00%)로 계산해서 단순 비교를 하면 578달러 95센트, 1,157달러90센트, 2,315달러의 페이먼트가 되므로 그 격차가 더육 크다.
주택가 상승은 엄청난 비율의 점보 융자를 생산해내는 기폭제가 됐다. 세월은 변화된 세상을 만들고, 변화된 세상은 기준과 선택의 변화를 동반한다. 내게 ‘안성맞춤’인 융자를 생각해야 할 때이다.

제이 명
<키웨이 파이낸스 대표>
(213)792-5133