리모델링

2004-09-23 (목)

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기존 주택을 증축하거나 일부를 신축할 때 건축비는 한번 지불하면 끝나지만 한번 인상된 재산세는 집 소유기간 동안 계속 적용을 받기 때문에 집 소유주들이 고려할 중요 사안 중 하나다.

공사비 따라 재산세‘껑충’

미국에서는 주택 소유주들이 리모델링 비용으로 올 한해만 2,240억달러를 지출할 것으로 예상되는 등 리모델링이 큰 인기를 끌고 있다. 이는 2000년의 1,500억달러에 비해 불과 4년만에 49.3%나 증가한 것이다. 대다수의 주택 소유주들은 리모델링을 하면서 소요되는 건설경비에는 많은 신경을 쓰지만 리모델링이 재산세 등 정부에 내야하는 세금에 미치는 영향에 대해서는 무관심하다. 리모델링과 세금과의 관계에 대해 알아본다.

신축 또는 증축건물이 과세대상
카펫·가전제품 교체는 해당안돼
증축때 토대 유지하면 낮아져

▲리모델링에 따른 재산세 인상 절차

많은 주택 소유주들은 리모델링을 하고 난 후 카운티 재산세 평가국(Assessor’s Office)으로부터 적게는 연 수백달러, 많게는 수천달러가 인상된 재산세를 받고 깜짝 놀라게 된다. 우선 주택 소유주들은 카운티 정부가 어떻게 알고 재산세를 올리게 됐는지 궁금해한다. 캘리포니아주에서는 주법에 따라 주택 소유주는 리모델링에 따른 건축허가(building permit)를 시정부에 제출해야 하고 각 시정부는 이를 카운티 재산세 평가국에 넘겨야 한다. 재산세 평가국은 이같은 리모델링 건축허가를 검토한 후 사안에 따라 개별적으로 재산세를 상향조정하게 된다.

▲건평과 재산세
기본적으로 리모델링을 통해 실내공간, 즉 건평이 늘어나게 되면 재산세가 인상된다고 보면 된다. LA카운티 재산세 평가국의 로버트 콴 국장은 “건평의 스퀘어피트가 늘어나면 재산세도 인상된다”고 말한다. LA카운티 정부에 따르면 2003∼2004 회계연도 재산세는 24억6,000만달러로 2001∼2002 회계연도의 21억6,000만달러로 증가했다.
일반적으로 부엌이나 방 등 기존 시설과 골격을 그대로 유지하면서 벽지나 카펫을 바꾼다거나 가전제품을 교체하는 등의 간단한 리모델링을 할 경우는 재산세가 인상되지 않는다. 그러나 이 경우도 예외는 있다. 건평 스퀘어피트가 증가하지 않더라도 실내 용도를 바꾸거나 방을 추가로 증축할 경우에는 신규 건축(new construction)으로 인정돼 재산세가 인상될 수 있다. 예를 들어 벽장을 헐고 방을 증축했다면 재산세가 인상될 가능성이 높다. 또 수영장이나 스파 등의 주요 외부 시설을 신축하는 경우에도 재산세 인상으로 이어진다.
10만달러를 들여 바닥만을 완전히 새로 교체하는 것은 재산세 인상의 적용을 받지 않지만 토대(foundation)를 제외하고 방을 완전히 부순 다음 바닥은 물론 벽과 천장까지 뜯어고칠 경우는 새로운 방을 더하는 것과 같은 판정을 받을 가능성이 높다.
재산세의 실질적인 인상은 공사비 지출액수에 따라 상향, 조정된다.
전문가들은 리모델링에 따른 재산세 인상 예측을 위해 다음과 같은 공식을 제시한다. 현 공사비에 예상치 못한 추가 경비분 25%를 더한 다음 이 액수를 현 재산세와 곱하면 된다. 예를 들어 LA카운티의 경우 주택 증축비가 20만달러라면 25%인 5만달러를 더해 25만달러에 재산세 비율인 1.25%를 곱하면 재산세가 한해 3,125달러가 인상된다는 것을 예측할 수 있다.

▲재산세 인상 시기
재산세는 매년 적용되기 때문에 공사가 끝나기도 전에 인상된 재산세 통보를 받는 경우도 있다. 예를 들어 패밀리룸을 새로 신축한다고 할 때 한해에 공사의 2분의 1만 완성됐다면 건축비의 2분의 1에 대해 인상된 재산세를 그 해에 적용 받을 수 있다.

▲재산세를 낮추는 방법
주민발의안 13에 따라 가주에서는 재산세는 주인이 바뀌었을 때나 새로 신축이나 증축을 할 때만 상향조정될 수 있다. 따라서 신축이나 증축 비율을 낮출 경우 재산세 인상을 낮출 수 있다. 전문가들은 증축을 할 때 토대나 스터드(Stud)를 유지할 경우 신축이나 증축비율이 100%에서 90∼100%로 낮춰질 수 있기 때문에 이만큼 재산세를 낮출 수 있다고 조언한다.
또 최근같이 가주 집 값이 매년 급상승할 때는 기존 주택을 증축하는 경우가 새로 집을 사는 경우보다 재산세를 덜 낼 가능성이 높다는 것이 전문가들의 중론이다. 물론 재산세와 관련된 사안은 개인마다 다르기 때문에 예상되는 건축비를 새로 구입하는 주택의 재산세와 비교해야 한다.

과다 인상때 재심절차
설명회 정기적 개최

기존 주택의 리모델링에 따른 재산세 인상은 재산세 평가국 심사관의 개인 주관이 개입되기 때문에 차이가 날 수 있고 심사관이 실수를 할 수 있다. 재산세 인상이 과다하다고 생각하거나 심사관의 명백한 실수가 있을 때 당연히 이의를 제기해야 한다.
LA카운티 정부는 재산세 인상을 적용 받은 주택 소유주들을 위해 재심 절차를 자세하게 설명하는 무료 설명회를 정기적으로 개최하고 있다. 이 설명회에서는 재산세 평가국 직원이 나와 재심에 필요한 신청 서류를 배부하고 주민들의 질문에 답하게 된다. 실질적인 재심은 LA카운티 수퍼바이저 위원회 산하의 재산세 재심위원회(Assessment Appeals Board)가 맡게 된다.

무료 설명회 스케줄은 웹사이트(http://bos. co.la.ca. us/Categories/Appeals /SeminarSchedule.htm)를 통해 받을 수 있다.
9월중 무료 설명회 일정
▲9월24일:오전 10시 컬버시티 공립도서관(4975 Overland Ave. Culver City)
▲9월27일:오전 10시 세리토스 팍 이스트 커뮤니티 센터(13234 E. 166th St. Cerritos)

<조환동 기자>
johncho@koreatimes.com