오늘은 모기지 융자를 받을 때 융자 승인(loan approval)과 모기지 이자율에 영향을 미치는 요소로 생각되어 왔던 크레딧과 융자의 상관관계에 대해서 짚어본다.
이미 융자를 받아본 경험이 있거나 현재 융자를 진행 중인 사람들을 통해 필자는 크레딧 때문에 이자율이 높아졌다는 식의 비상식(?)적인 이야기를 너무도 빈번히 들었다.
단연코 말하건데 이것은 완전히 잘못된 상식이다.
이에 대한 이해를 위해 우선 모기지 은행은 일정 심사기준을 두고 크레딧에 따라서 ‘프라임(prime, 일명 A 페이퍼)과 ‘서브 프라임’(subprime, 일명 B-페이퍼)으로 나눠진다는 사실을 알아야 한다. 정상적인 심사 기준을 통과하지 못해서 서브 프라임으로 밀려난 경우가 아니라면 일단 융자승인을 받은 모든 A-페이퍼는 같은날 현 시세의 같은 이자율을 받을 수 있는 동등한 권리를 가진다. 서브 프라임으로 승인 받은 경우는 모기지 은행이 제시하는 조건과 이자율을 받아들일 수 밖에 없지만 정상의 융자로 승인 받는 경우엔 크레딧의 좋고 나쁨에 의해서 이자율이 달라지는 일은 있을 수 없다.
서브 프라임이 아닌데도 이런 경우 이자율이 같은 날, 현 시세의 이자율보다 높아질 수 있는 경우는 이미 승인 받은 크레딧의 점수와 내용엔 상관없이 자영업자이거나 기존 페이먼트와 융자 페이먼트를 합친 페이먼트 규모가 상식과 기준을 초과한 소득 수준을 요구하기 때문에 ‘Easy Doc’이나 ‘Stated Income’등으로 불리는 부수적 융자 승인 조건을 선택했을 경우이다.
이런 경우를 제외하곤 크레딧 스코어가 640이든 740이든 상관없이 일단 정상의 융자 형태로 융자 승인을 받은 이상은 이자율에 대한 차등이 있을 수 없다. 이렇게 오인된 상식 때문에 크레딧 점수가 높은 융자 수요자들은 반대로 같은 날 현 시세보다 더 좋은 이자율을 취득할 수 있는게 아니냐고 묻는 경우도 발생하고 있다. 결코 그렇지 않으며 크레딧의 점수나 내용은 융자 승인이 쉽거나 어려운 것의 차이만 있을 뿐 일단 승인을 받은 이상 이자율에 대한 차별은 결코 있을 수 엇다.
이는 ‘노 크레딧’(no credit)의 경우에도 마찬가지다. 크레딧 점수도, 히스토리도 없는 융자 신청자가 전화나 개스비 등의 유틸리티 증명이나 12개월 이상의 렌트 증명 등 별도의 크레딧 증명을 통해 융자 승인을 받았다면 완벽한 크레딧으로 승인을 받는 사람과 전혀 차별없는 이자율 취득의 자격을 갖는다.
30년 이든 15년 이든 정상적으로 고정(fixed) 프로그램을 융자 승인 받았다는 것은 앞서 언급한 경우가 아닌 이상 이자율에 대한 차등은 절대 존재하지 않는다. 단지 같은 날이라도 조금씩 이자율 차이를 지니는 모기지 은행에 대한 선택과 매일 달라지는 이자율 변화에 대한 이자 취득일(lock-in date)의 선택이 부수적인 이자율 차등의 요인으로 작용할 뿐이다. 크레딧은 ‘주느냐 안주느냐’의 문제지‘좋게 주느냐 나쁘게 주느냐’의 문제는 아닌 것이다. (213)792-5133


제이 명<키웨이 파이낸스 대표>