이번 주엔 ‘INTEREST ONLY’의 부가적인 설명을 위해 전통적인 30년 고정 모기지 프로그램과 대비되는 상대적 비교와 계산상의 득실을 알아보기로 한다. INTEREST ONLY와 대비적 관계의 형태로 굳이 30년 고정을 설정하는 이유는 실제로 대다수의 융자 수요자가 이 두 가지를 두고 비교 선택하는 경우가 가장 빈번한 까닭이다. 30년 고정에 대해선 더 이상 부가적인 설명이 필요 없으리라 본다. INTEREST ONLY는 지난번에 설명한 바대로 ‘평균적인 거주기간’과 ‘원금 상환의 무의미’를 근거로 현실상의 실리를 꾀하는 융자 수요자들의 변화를 수용키 위해 탄생된 변형의 모기지 운용 프로그램임을 밝힌 바 있다.
이제 실례를 들어 상대적 비교와 계산상의 실리를 살펴보자.
가파른 주택가 상승으로 인해 융자금의 규모가 비대해 졌음을 감안해서 융자금은 35만달러를 기준으로 하고 기간 비교는 현실 기준에 맞추어 모기지 문서(mortgage note)의 평균 수명에 가까운 5년을 기준으로 삼기로 한다. 점보(33만3,700달러 이상) 30년 고정 모기지 이자율을 6.25%라고 가정할 때, 5/1 ARM(5년 고정 후 변동)의 이자율 차등은 모기지 은행에 따라서 0.75~1.25% 정도의 차이를 보이지만 평균적으로는 1% 정도이므로 5.25%의 이자율로 산정하여 계산해 보기로 한다.
우선 30년 고정의 경우를 보면 월 페이먼트가 2,155달러이므로 5년 동안의 총 페이먼트는 12만9,300달러이고 잔여 상환금(remaining balance)은 32만6,680달러가 남아있게 된다. 교체형 변동인 5/1 ARM의 경우는 5년 동안의 고정된 이자율을 적용한 원래의 순수 페이먼트는 5.25% 이자율 기준으로 1,933달러 정도이지만 INTEREST ONLY를 적용한 월 페이먼트는 1,531달러이므로 5년 동안의 총 페이먼트는 9만1,860달러이고 남은 융자 상환금의 규모는 이자만 지불했으므로 시초의 융자금 총액에서 변화가 없다. 이 두 가지 계산을 근거로 손익을 따져보면 5년 후 잔여 상환금에선 30년 고정이 2만3,320달러 정도의 원금 상환으로 이득을 보이지만 총 페이먼트의 규모에선 30년 고정이 5/1 ARM의 INTEREST ONLY보다 3만 7,440달러를 더 지불했으므로 결과적으로는 1만4,120달러의 손실이 기록된다.
그러나 이러한 산술적 계산을 근거한 눈에 보이는 손실 말고도 숨어 있는 손실이 더 있다. 거의 4만달러에 가까운 총 페이먼트의 차액이 복리 이자를 생산해 낼 수 있는 곳에 투자되었을 경우에 벌었을 이자 소득에 대한 손실이다. 이러한 비교를 통해 다시 한번 확인하고 마음속에 각인돼야 할 것은, 모기지 어카운트는 절대 세이빙 어카운트가 아니라는 사실이다. 모기지는 돈을 더 내면 낼수록 손해다. 원금 회복이 주는 재산상의 이득은 거의 없으며 주택 소유로 인한 경제적 이득은 주택가 상승으로만 가능하다는 것을 유념해야 할 것이다. (213)792-5133

제이 명<키웨이 파이낸스 대표>