점점 세월이 지나감에 따라 부동산 거래 서류도 많아지고 또 복잡해지고 있다.
그러므로 셀러나 바이어, 에이전트도 더 많은 부동산 거래에 대한 지식과 서류에 대한 인식이 필요하다. 오늘은 부동산 거래에 중요한 컨틴전시 제거(Contingency Removal) 조항에 대해 설명해 보기로 한다.
요즈음 에이전트나 셀러는 부동산 거래를 하는데 언제까지 론이 안나오면 안 산다든지 인스펙션 후 문제가 있으면 안 산다든지 하는 컨틴전시 말고도 많은 다른 컨틴전시를 사용하고 있다. 컨틴전시란 한마디로 집을 사고 팔 때 바이어와 셀러가 상대방에게 요구하는 조항들이며 집을 사고 팔기로 합의해 계약을 끝내는데 반드시 필요한 조항들이다.
수십만달러가 오고 가는 부동산 거래에서 바이어나 셀러나 반드시 짚어가고 넘어가야 하는 조항들을 문서 형식의 컨틴전시를 통해 주고 받는 것이다.
많은 부동산 관련 변호사도 이를 지적하고 있지만 요즈음의 에이전트나 셀러는 이 컨틴전시 중에서도 서면으로 컨틴전시가 끝났다고 하지 않는다면 자동적으로 없어지지 않는 컨틴전시가 있는 등 컨틴전시 전반에 대해 이해가 부족하고 이 이해 부족으로 부동산 거래시 많은 분규를 만들기도 한다.
그러므로 리스팅 에이전트가 셀러에게는 바이어에게 컨틴전시를 제거하라고 요구할 수 있는 권한이 있다고 알려주는 것이 매우 중요하다. 이 경우 사용하는 부동산 서류가‘NOTICE TO BUYER TO PERFORM (가주부동산협회 양식 NBP)’이다.
만약 바이어가 에스크로가 끝나기 전에 어떤 컨틴전시가 끝났다고 서면으로 되어 있지 않다고 하며 거래된 부동산을 사지 않고 에스크로 디파짓한 돈을 돌려 달라고 하면 셀러는 어떻게 되겠는가? 그러므로 셀러는 론이나 인스펙션 등 컨틴전시 기간이 명확한 컨틴전시 기간이 끝난뒤 될 수 있는대로 빨리 이 ‘NBP’에 바이어가 사인하도록 하여야 한다.
그리고 리스팅 에이전트는 바이어가 이 ‘NBP’에 사인을 하였든 안하였든 간에 처음 오퍼를 리뷰할 때
‘SELLER ADVISORY REGARDING CONTINGENCY REMOVAL’ 서류를 셀러가 작성하도록 하고 리스팅 에이전트와 셀러가 사인하여 오피스에 보관하여야 한다.
그러나 이 ‘NBP’를 남발하는 것이 반드시 좋은 것은 아니다. 셀러의 마켓일 경우에는 많은 back-up오퍼도 있을 수 있으므로 이의 사용을 적극적으로 하여야 하지만 바이어 마켓일 경우 바이어의 기분을 상하게 할 필요는 없고 이 서류의 사용도 신중하게 하는 것이 좋다.
요즘같이 바이어가 귀한 시기에는 셀러들은 바이어들이 요구하는 컨틴전시를 신속하게 처리해 주는 것도 집을 빨리 파는 지름길이다.

안재욱<리멕스 트라이시티 부동산>(818)730-8210