숏 세일 상황을 대출자에게 잘 설명해야

<문> 32세 제 딸이 최근 남편을 잃어서 집을 소유할 여력이 없습니다. 옆에 있는 교회가 집을 구매하고 싶어하지만 모기지 잔금을 다 갚아주지는 않겠다고 합니다. 교회는 집 값이 모기지 잔금보다 적다고 주장합니다. 제 딸이 차압을 피하려면 어떻게 해야 하나요? 제 딸과 세 손자는 저희 집으로 이주할 계획입니다.
<답> 귀하가 밝힌 상황은 보통 ‘숏 세일’(shot sale)이라고 일컬어집니다. 숏 세일이란 프라퍼티 가치가 모기지 잔금보다 못할 때를 뜻합니다.
귀하와 귀하의 딸 모두 모기지 대출자에게 전화를 걸어 담당자에게 상황을 설명할 필요가 있습니다. 또는 귀하가 교회가 모기지 잔금보다 못한 값에 인수할 의향이 있다는 서류를 첨부해 대출자에게 편지를 보내는 것도 좋습니다.
모기지 대출자는 집을 재평가할 것입니다. 감정 평가사도 집 값이 모기지 잔금보다 떨어진다고 동의한다면, 대출자는 이웃 교회에 ‘숏 세일’하는 것을 허락할 것입니다. 현명한 대출자라면 프라퍼티가 압류돼 큰 손해를 보는 것보다는 숏 세일을 통해 손실을 줄이는 걸 선택할 것입니다.

공동 소유주가 분할 소송 제기할 수 있어

<문> 약 15년 전 당시 제 여자친구와 저는 집 한 채를 함께 샀습니다. 저희는 결혼을 계획하며 이 집에 입주했습니다. 그러나 제가 전근을 가게 돼 그 곳에서 이사를 나왔습니다. 여자친구는 이사가는 것을 거부했습니다. 그래서 저희는 결혼을 하지 못했습니다.
그녀는 그 이후 쭉 그 집에서 살았는데, 12년 전 결혼한 남편도 그 곳에 살고 있습니다. 그들은 모든 비용을 다 납부했습니다. 그러나 다운페이먼트 3만달러를 낸 것은 저였습니다. 귀하도 짐작하듯이 그 집 값이 많이 올랐습니다. 저는 계속해서 그들에게 3만달러를 내고 제 에퀴티를 사라고 말했지만, 그들은 거절했습니다. 제가 할 수 있는 게 뭐가 있나요?
<답> 있습니다. 귀하는 공동 소유주를 상대로 분할 소송을 제기해서 집의 판매를 강제할 수 있습니다. 판매 대금은 균등하게 배분될 것입니다. 그러나 법원은 중재인을 정해 귀하의 공동 소유주의 페이먼트로 인해 귀하의 에퀴티가 줄어들었는지 여부를 결정하게 할 수도 있습니다. 더 자세한 내용은 집이 위치한 지역의 부동산 변호사와 상의하세요.

모기지 대출자에 따라 대출 조건 달라

<문> 제 월수입의 몇 %가 모기지 페이먼트로 적합한가요? 저는 첫 집을 장만하려고 합니다. 저의 유일한 부채는 자동차 페이먼트로 2,500달러만 갚으면 됩니다.
<답> 정답은 귀하의 모기지 대출자에게 달려있습니다. 보수적인 대출자는 채무자의 원금과 이자 모기지 납부가 가구당 총 소득의 28∼33%를 넘어서는 안 된다고 밝힙니다. 그리고 그들은 총 부채액이 가정 소득의 36%를 넘어서도 안 된다고 명시하고 있습니다.
그러나 많은 다른 대출자들은 귀하의 경우처럼 다른 부채가 많지 않다면 모기지 페이먼트가 가정 소득의 40%까지 차지해도 무방하다고 생각합니다. 때로는 50%도 용인하는 곳이 있습니다.
FHA와 VA 모기지가 주로 엄격하지 않은 자격 조건을 제시하고 있습니다. 저는 귀하가 최소 6개 이상 모기지 대출자와 만나 상황을 논의하기를 권합니다. 그러고 나면 귀하는 최대 모기지 규모를 알 수 있을 것입니다.